Переїзд до Німеччини відкриває перед українцями безліч можливостей: стабільний ринок праці, високу якість життя, сучасну медицину та освіту. Та водночас одне з головних завдань після приїзду — знайти дах над головою. І якщо купівля житла для багатьох поки не на часі, то оренда є найпершим життєво необхідним питанням. У Німеччині цей ринок величезний, але має свої підводні камені: високі ціни у великих містах, гостра конкуренція та жорсткі вимоги до орендарів.

Розповідаємо, що варто знати українцям, які шукають квартиру в Німеччині у 2025 році.

Чому оренда — головний варіант у Німеччині

Німеччина — одна з країн Європи, де оренда житла домінує: понад 55% населення живе в орендованих квартирах чи будинках. Це історично склалося через високу вартість покупки нерухомості, особливо в містах-мільйонниках, а також через велику мобільність населення.

Саме тому інфраструктура ринку оренди тут надзвичайно розвинена, але це не означає, що знайти житло легко. Попит часто значно перевищує пропозицію, особливо у великих містах, а ціни продовжують зростати — у середньому на 4-8% на рік у мегаполісах станом на 2025 рік.

Юридичні особливості оренди: як працює Mietvertrag

Оренда житла в Німеччині регулюється Цивільним кодексом (BGB). Для українців це означає високу захищеність прав, але й строгі правила. У договорі оренди (Mietvertrag) обов’язково прописують:

• тип житла (Wohnung, Haus, WG-Zimmer тощо) і площу;
• Kaltmiete — базова орендна плата без урахування комуналки;
• Nebenkosten — комунальні витрати (вода, вивіз сміття, інколи опалення чи інтернет);
• термін дії договору (часто безстроковий);
• умови підвищення орендної плати;
• Kaution — депозит, зазвичай до 3 місячних Kaltmiete.

Стандартний строк розірвання договору з ініціативи орендаря — три місяці. Орендар має право реєструватися за адресою орендованого житла (Anmeldung) — це обов’язково для отримання Aufenthaltstitel, відкриття рахунку чи оформлення медичного страхування.

Порада: уважно читайте договір перед підписанням — іноді в ньому можуть бути прописані зобов’язання робити косметичний ремонт перед виселенням або обмеження щодо утримання тварин.

Де шукати житло: сайти та офлайн-ресурси

Конкуренція на ринку оренди в Німеччині величезна. На популярні квартири відгукуються по 30-50 людей лише за перші години публікації. Тому важливо знати, де шукати:

• Immobilienscout24.de — найбільша база орендних оголошень, включно з новобудовами.
• Immowelt.de — теж популярний портал, іноді інші об’єкти, ніж на Scout24.
• WG-Gesucht.de — пошук кімнат у спільних квартирах (WG) або маленьких студій, ідеально для студентів або одинаків.
• Ebay Kleinanzeigen (зараз ребрендовано в Kleinanzeigen.de) — тут можна знайти дешевші пропозиції напряму від власників.
• Місцеві Facebook-групи (наприклад, Ukrainians in Berlin Housing, Ukrainians in Munich) — особливо корисно для українців, які шукають співорендарів або піднайм.
• Makler (агенти з нерухомості) — у великих містах агенти все ще затребувані, їхні послуги коштують максимум 2,38 місячних Kaltmiete (з ПДВ). У багатьох випадках квартири здають напряму, без маклера.

Порада: підготуйте заздалегідь повний пакет документів:

• копія паспорта;
• Aufenthaltstitel або тимчасовий захист;
• довідка про доходи або Bürgschaft (поручительство);
• Schufa — звіт про кредитоспроможність (за його відсутності поясніть, чому ви його ще не маєте);

• коротке «житлове резюме» із розповіддю про себе.

  

Як виглядають квартири в Німеччині

Багатьох українців шокує факт: у Німеччині квартири часто здають зовсім порожніми. Unmöbliert означає:

• немає меблів;
• часто немає кухні або світильників (кухню купує орендар і може забрати при виїзді);
• інколи немає пральної машини (Waschmaschine).

Ознаки, які варто шукати в оголошеннях:

• Balkon — балкон;
• Einbauküche (EBK) — вбудована кухня;
• Aufzug — ліфт;
• Keller — підвал;
• Zentralheizung — центральне опалення;
• Stellplatz/Garage — паркомісце чи гараж.

У будинках 1960–80-х років можуть бути високі стелі й просторі кімнати, але часто відсутній ліфт. Новобудови приваблюють енергоефективністю, підземними паркінгами, але й вищими цінами.

Фінансові витрати при оренді: на що готуватися

Депозит (Kaution)

• Максимум 3-місячні Kaltmiete.
• Можна виплатити в 3 рівних частини (за законом).
• Повертається після виїзду, якщо житло не пошкоджене.
• Завжди складайте Übergabeprotokoll — акт приймання-передачі житла.

Nebenkosten (комуналка)

Сюди часто входить:

• вода,
• сміття,
• опалення (не завжди),
• іноді інтернет або ліфт.

У 2025 році середня сума Nebenkosten для квартири 50-70 м²:

• від 180 до 300 € у середніх і великих містах;
• у маленьких містах — інколи 120–180 €.

Інші витрати

• Електроенергія: 35–60 €/міс;
• Газ: 50–100 €/міс (узимку більше);
• Інтернет: 25–40 €/міс.

Загалом, комуналка + інтернет для середньої двокімнатної квартири обходиться 200–350 € щомісяця.

Ціни в різних регіонах Німеччини у 2025 році

Ціни в Німеччині дуже різняться залежно від регіону. Ось актуальні середні ціни за даними Immowelt (червень 2025 року):

Дорогі мегаполіси

Берлін: 2-кімнатна: 1200–1600 €

• Пренцлауер-Берг, Мітте: до 1800 €
• Дешевше в Нойкельн, Ліхтенберг, Шпандау: 1000–1300 €

Мюнхен: найдорожчий ринок у країні;

• 2-кімнатна: 1400–2000 €
• преміум-райони (Швабінг, Гайдгаузен): 2300 € і вище
• навіть передмістя (Фрайзінг, Дахау): від 1200 €

Гамбург:

• 2-кімнатна: 1200–1600 €
• бюджетніше в районах Вільгельмсбург, Альтона

Франкфурт-на-Майні:

• 2-кімнатна: 1300–1800 €
• фінансовий центр значно підвищує ціни

Кельн:

• 2-кімнатна: 1000–1400 €
• популярні райони: Еренфельд, Ніппес

Доступніші міста

Лейпциг:

• 2-кімнатна: 850–1100 €
• популярний серед креативної молоді

Дрезден:

• 2-кімнатна: 900–1150 €

Нюрнберг:

2-кімнатна: 950–1250 €

У східних землях Німеччини та в багатьох менших містах ціни можуть бути ще нижчими. Це чудовий варіант для українців, які не прив’язані до офісу у великому місті або працюють віддалено.

Що у 2025 році змінює ринок оренди?

• Подорожчання енергоносіїв: опалення газом стало дорожчим, тож теплі квартири у новобудовах із гарною теплоізоляцією стають популярнішими, але й дорожчими.
• Конкуренція: в мегаполісах і далі величезна конкуренція серед орендарів.

• Ринок піднайму: зростає кількість піднайму (Untermiete), особливо серед українців, які шукають дешевше житло.

  

Поради для українців

✅ Починайте пошук ще до приїзду — моніторте оголошення онлайн, підготуйте документи.
✅ Не надсилайте гроші наперед без огляду квартири чи перевірки власника.
✅ Якщо не вистачає доходу для самостійної оренди, шукайте WG або Untermiete.
✅ Уникайте оголошень без фото чи з підозріло низькою ціною — це часто шахраї.
✅ У разі сумнівів звертайтесь до міграційних центрів чи Caritas — вони часто допомагають із пошуком житла для українців.

Ринок оренди житла в Німеччині — один із найбільш захищених і прозорих у Європі. Проте українцям слід бути готовими до високої конкуренції, значних стартових витрат і вимогливих орендодавців. Якщо діяти швидко й грамотно, можна знайти чудовий варіант навіть у такому складному ринку. І пам’ятайте: в Німеччині житло часто починається… з порожніх стін і ваших власних меблів.