Коли в новій країні на валізах ви залишаєтесь один на один з пошуком житла, саме тоді найпростіше стати мішенню для шахраїв. Люди у вразливому становищі, без знання мови, без знайомих і з обмеженим бюджетом нерідко вірять у “вигідні” пропозиції, чим активно користуються аферисти.
Команда Relocate зібрала покроковий гайд про те, як не потрапити в пастку. Як відрізнити реальні оголошення від фейків? Що має бути в договорі оренди? Чому не варто довіряти агенту, який відмовляється надати номер телефону? І що робити, якщо ви вже перерахували завдаток, а житло виявилось вигадкою?
Нюанси оренди в різних країнах
Попри те, що принципи оренди житла загалом подібні в ЄС — підписання договору, застава, щомісячна оплата — деталі суттєво відрізняються. У кожній країні діють свої правила, обов’язки орендодавця й орендаря, податки, типи контрактів і навіть очікування. Щоб не опинитися в неприємній ситуації, варто заздалегідь знати, до чого готуватись у конкретній країні.
🇩🇪 Німеччина: все дуже формалізовано
У Німеччині оренда житла — це юридично складний процес, де майже все оформлюється письмово. Ринок дуже конкурентний, особливо в Берліні, Мюнхені та Франкфурті.
🔹 Стандартна застава — три місяці орендної плати (Kaution), які орендодавець зобов’язаний зберігати на окремому банківському рахунку.
🔹 Поширено знімати “порожнє житло”: без кухні, меблів і навіть лампочок, це норма.
🔹 Контракт без кінцевого терміну — звичне явище. Орендар має високий рівень захисту, і виселити людину майже неможливо без суду.
📌 Корисне джерело: Mieterbund.de — сайт захисту прав орендарів.
🇫🇷 Франція: детальна перевірка документів
Щоб орендувати квартиру у Франції, треба підготувати досьє (dossier) з такими документами:
- контракт на роботу або довідку про доходи;
- витяг із банку;
- ідентифікаційні документи;
- податковий номер;
- гаранта (часто потрібен для іноземців).
🔹 Орендодавці часто працюють через агентства, і агентські збори оплачуються орендарем (зазвичай один місяць оренди + ПДВ).
🔹 Дуже формалізовані процедури — включно з обов’язковим актом прийому-передачі житла (état des lieux), який важливо зберегти для повернення застави.
📌 Офіційна допомога: ADIL — консультації орендарям
🇪🇸 Іспанія: які шахрайські схеми можливі
Іспанія — одна з країн, де ринок довгострокової оренди є частково тіньовим, особливо у туристичних регіонах (Каталонія, Валенсія, Андалусія, Канари). Через попит серед іноземців та внутрішній дефіцит доступного житла, тут можна натрапити на фальшиві оголошення та шахрайство через передоплату.
🔹 "Власник з-за кордону" просить переказати завдаток через Western Union або Revolut.
🔹 Часто житло здається повністю мебльованим, але стан може бути далеким від фото в оголошенні.
🔹 Застава зазвичай складає 1–2 місяці, але орендодавці часто просять ще й “плату за агентство” навіть без реального посередника.
📌 Зверніть увагу: з 2024 року в Іспанії діють обмеження на підвищення орендної плати — не більше 3% згідно з новим законом про житло.
🔹 Муніципалітет Барселони регулярно попереджає про ризики шахрайства. У 2023 році вони оприлюднили інформацію про зростання кількості випадків фальшивої оренди, особливо в районах Gràcia, Eixample та Barceloneta.
Офіційна сторінка міської інформації про оренду:
➡️ https://www.habitatge.barcelona/
🔹 У Каталонії діє спеціальна онлайн-платформа для перевірки прав на нерухомість:
➡️ Registro de la Propiedad
🇨🇿 Чехія: популярна суборенда й завуальовані умови
У Празі особливо поширене суборендування, коли квартиру здає не власник, а орендар, який уклав основний договір. Це легально, але потребує письмового дозволу власника.
🔹 Часто в оголошенні зазначено лише чисту орендну плату, але після підписання зʼявляються додаткові “комунальні послуги”, які іноді навіть більше, ніж сама оренда.
🔹 Багато квартир здаються без реєстрації місця проживання (trvalý pobyt), а без неї неможливо отримати медстрахування чи оформити банківський рахунок.
📌 Офіційна база ринку: Bezrealitky.cz— платформа без посередників.
🇮🇹 Італія: різні типи контрактів
В Італії найпопулярніші типи договорів оренди:
- Canone libero (4+4 роки) — договір із фіксованою орендою;
- Canone concordato (3+2) — із підтримкою від муніципалітету, зниженою ставкою;
- Transitorio — короткотерміновий, до 18 місяців.
🔹 Власники часто не хочуть здавати житло іноземцям без гаранта.
🔹 Можна знайти багато пропозицій у Facebook-групах, але ризик потрапити на шахраїв чи нелегальну оренду надзвичайно високий.
📌 Державний сервіс: Agenzia delle Entrate — база зареєстрованих контрактів.
🇵🇱 Польща: багато оренди “на словах”
У Польщі популярна оренда без офіційного договору, особливо серед студентів або українських переселенців.
🔹 Обов’язково уточнюйте: чи можна буде зареєструвати місце проживання (zameldowanie). Без цього ви не отримаєте багатьох державних послуг.
🔹 Часто орендують квартири з власними лічильниками, і комунальні рахунки приходять орендарю напряму.
🔹 Орендодавці можуть вимагати довідку про доходи або поручителя.
📌 Порада: уникайте угод через OLX без перевірки орендодавця. Безпечніше — через Otodom.pl або через рекомендації.
🇦🇹 Австрія: довгі договори та обов’язкова реєстрація
В Австрії законодавство дуже орієнтоване на захист орендаря, але водночас вимагає суворого дотримання правил.
🔹 Контракти зазвичай укладаються на 3 роки й більше. Дострокове розірвання можливе лише через 1 рік з письмовим попередженням за 3 місяці.
🔹 Застава — до 3 місяців орендної плати, її можна внести готівкою або банківським переказом.
🔹 Важливо одразу після заселення оформити Meldezettel (реєстрацію) — без цього не отримаєте картки страхування, доступу до соцпослуг чи банківських послуг.
📌 Юридичний довідник: Mieterhilfe Wien — консультації з оренди у Відні.
Шукаємо безпечно: як не починати з помилки
Більшість афер починаються з неправильно обраної платформи для пошуку. Ви вводите у Google щось на кшталт “cheap apartment Vienna” — і натрапляєте на сторінку, яка виглядає добре, але не має ані відгуків, ані перевірки орендодавців. Оголошення з неймовірною ціною й елегантними фото — ідеальна приманка.
Найбільш безпечні платформи, де перевіряють орендодавців:
- Німеччина: Immobilienscout24, WG-Gesucht
- Франція: SeLoger, PAP, leboncoin.fr
- Іспанія: Idealista, Fotocasa
- Чехія: Bezrealitky, Sreality.cz
- Польща: Otodom.pl, OLX.pl
📌 Порада: уникайте груп у соцмережах без перевірених відгуків і не надсилайте передоплату без перегляду житла й офіційного договору.
Документи: що має надати орендодавець, аби ви йому довірилися
Коли ви спілкуєтеся з потенційним орендодавцем, навіть через популярну платформу, не покладайтесь лише на довіру. Попросіть документи. У більшості країн орендодавець повинен надати:
- документ, що підтверджує його право власності на житло (або дозвіл керувати об’єктом);
- посвідчення особи;
- повний проєкт договору (з інформацією про термін оренди, заставу, комунальні витрати, контактні дані).
У Франції, наприклад, орендар має право просити “titre de propriété” (документ власника). У Німеччині це Grundbuchauszug, у Чехії — výpis z katastru nemovitostí.
📌 Посилання для перевірки власності (де це можливо онлайн):
- Чеський кадастр
- Польський реєстр KW
- Іспанський реєстр
Передоплата: чому "завдаток наперед" — найпопулярніша афера
У багатьох випадках схема виглядає однаково: привабливе оголошення, поспішна пропозиція (“багато охочих!”) і прохання надіслати “маленьку” суму як гарантію.
“Я зараз у Лондоні, але ключі в агентстві, просто перекажіть 300 євро через Western Union — і все буде ваше.” Звучить знайомо? Це типова шахрайська тактика.
У жодній країні ЄС не існує обов’язку платити щось ДО перегляду житла та підписання договору.
✅ Платити можна лише після:
- особистого перегляду житла або відеоогляду з підтвердженими документами;
- підписання договору;
- перевірки особи орендодавця.
❌ Не погоджуйтесь на переказ коштів через сервіси без гарантії повернення (наприклад, PayPal “друзям”, Revolut, Western Union).
Тривожні дзвіночки в оголошенні: як розпізнати шахрая
Деякі оголошення одразу виглядають підозріло, варто лише прочитати між рядків. Якщо у вас виникає хоч найменше “відчуття тривоги”, краще перепровірити все ще раз.
Ознаки фейкового оголошення:
- занадто низька ціна для цього району (наприклад, 300 € за квартиру в Парижі);
- невиразний опис без конкретики (“простора світла квартира в центрі міста”);
- лише одна фотографія або стокові зображення (перевірити можна через Google Reverse Image Search);
- орендодавець не відповідає на дзвінки, лише пише;
- відсутність адреси або її неможливо знайти на карті.
📌 У Франції та Іспанії популярна шахрайська схема: копіюють справжнє оголошення, змінюють контактні дані і вже від їхнього імені просять передоплату.
Показ житла: як має виглядати реальна зустріч
Навіть у великих містах типу Барселони чи Берліна орендують житло лише після перегляду. Якщо вам кажуть, що “немає часу” або “перегляду не буде” — краще відмовитись. Ви маєте право:
- побачити житло особисто;
- або переглянути відеоогляд у прямому ефірі (не запис!).
Якщо хтось демонстративно уникає зустрічі, просить "довіритись", або “живе за кордоном” — це класичні шахрайські фрази.
📌 Лайфхак: у Німеччині можна попросити так звану Wohnungsgeberbestätigung — документ від власника про факт здачі житла. Без нього не зареєструєтесь в місті.
Агентства нерухомості: кому довіряти й що перевірити
Агент далеко не завжди гарантія, що все буде бездоганно. Але якщо він офіційно зареєстрований, має сайт, договір і відгуки — це значно безпечніше, ніж домовлятись “у приват”.
У кожній країні діє своя реєстраційна база:
Порада: не працюйте з агентствами, які вимагають оплату лише за перегляд квартири, це протизаконно в багатьох країнах.
Якщо переказали гроші й зрозуміли, що це афера — що робити?
Якщо ви стали жертвою шахраїв, важливо швидко зреагувати:
- Зробіть скріни листування, збережіть оголошення та переписку.
- Зверніться до місцевої поліції (Polizei, Police, Policía Nacional) — подайте заяву.
- Повідомте платформу, де було розміщено оголошення.
- Зв’яжіться з банком — можливо, переказ ще можна скасувати (залежить від методу).
У Німеччині та Австрії іноді вдається повернути кошти, якщо діяти протягом кількох годин. У Франції банк може заблокувати карту шахрая за офіційною скаргою.
Пам’ятайте 5 найважливіших речей
✅ Не платіть без особистого перегляду й договору
✅ Перевіряйте документи орендодавця
✅ Використовуйте тільки перевірені платформи
✅ Не довіряйте “вигідним” пропозиціям без аргументів
✅ Завжди зберігайте документи, листування й реквізити
