Багато українців, які мають фінансову можливість, розглядають варіант купівлі квартири чи будинку в Німеччині. Причина – доволі проста: законодавство цієї країни не обмежує право іноземців володіти нерухомістю. 

Щоправда, є нюанси, які варто знати – особливо якщо ви плануєте жити у власному житлі чи розглядати його як інвестицію. Далі – оновлена інструкція з урахуванням актуальних правил і практик.

Чи взагалі іноземці можуть купувати нерухомість у Німеччині?

Так – обмежень за національністю немає. Навіть іноземці без дозволу на проживання можуть купувати житло. 

Втім, щоб отримати іпотеку, більшість банків вимагатимуть юридичного статусу резидента чи певних гарантій. 

Цікаво, що сама покупка нерухомості не дає права на проживання чи громадянство – це окремий процес.

Як проходить процес купівлі – покроково

Нижче – типовий алгоритм. Залежно від регіону чи обставин можуть бути деякі відмінності:

1. Резервування та забезпечення об’єкта
   Після вибору нерухомості потрібне резервування – зазвичай із внесенням попередньої оплати (порядку 5–10 % ціни).
2. Підготовка й підписання договору купівлі–продажу (Kaufvertrag)
   Нотаріус готує документ, у якому прописуються всі умови угоди. Договір підписує покупець та продавець у присутності нотаріуса. При цьому нотаріус перевіряє дотримання вимог, грамотне оформлення документів та веде нагляд за правами сторін.
3. Оформлення фінансування/ відкриття рахунку в німецькому банку
   Для здійснення платежів, оплати податків, комунальних витрат тощо часто потрібен рахунок у місцевому банку. Якщо ви плануєте брати іпотеку – банк оцінює платоспроможність, може вимагати значну частку власних коштів.
4. Реєстрація нового власника у земельній книзі (Grundbuch)
   Відтоді як нотаріус уклав угоду, право власності переходить лише після внесення запису до земельного реєстру. Додатково може бути внесена пріоритетна заява на право власності (Eigentumsvormerkung) – це така тимчасова охорона ваших прав до завершення повної реєстрації.
5. Оплата та сплата супутніх витрат
   У Німеччині розрахунок має бути безготівковим – гроші переказуються на рахунок продавця чи нотаріуса.

До основної суми додаються податок на передачу нерухомості (Grunderwerbsteuer), витрати на нотаріуса, реєстрацію й оформлення — загалом це може становити 8–15 % від вартості об’єкта. 

Зокрема, податок на передачу землі в різних федеральних землях становить від 3,5 % до 6,5 %.

Як шукати нерухомість у Німеччині

Щоб знайти варіант, що відповідає вашим потребам, зазвичай використовують:

• Агентства нерухомості (Makler, Immobilienagentur)
  Посередники допомагають у пошуку, веденні переговорів, підготовці документів. Зазвичай їхній гонорар становить 3–6 % від вартості (часто плюс ПДВ) – і поділяється між продавцем і покупцем.
• В Німеччині відомі великі агентства, здебільшого з міжнародним профілем, які працюють із клієнтами з-за кордону.
• Онлайн-платформи й сайти нерухомості
  Наприклад:
  • ImmobilienScout24 – з фото, цінами, фільтрами по місту та району.
  • Immowelt, Immonet – мають карти вартостей по регіонах.
  • eBay Kleinanzeigen, Ohne-Makler.net – варіанти без посередників.

Не зайве звернутися до українських чи німецьких спільнот у соцмережах — іноді люди діляться цікавими оголошеннями, яких ще нема на великих платформах.

Що важливо врахувати – нюанси та поради

• Оформлення через нотаріуса обов’язкове – без цього угода не буде юридично дійсною.
• У деяких випадках, особливо при купівлі земель чи об’єктів у особливих зонах, можуть вимагатися додаткові дозволи – здебільшого це стосується земель сільськогосподарського призначення.
• Банки можуть висувати вимоги про більший стартовий внесок або додаткові гарантії саме для іноземців.
• Податки й збори – суттєва частина витрат. Наприклад, податок на передачу нерухомості (Grunderwerbsteuer) у різних землях – від 3,5 % до 6,5 %.
• Якщо ви купуєте як інвестор з метою здачі в оренду, врахуйте місцеві податкові правила щодо доходу від нерухомості.
• Важливо провести ретельну перевірку об’єкта – юридичний статус, можливі обтяження, історія власників, борги тощо. Нотаріус і фахівці з нерухомості мусять це контролювати.
• Сам факт володіння нерухомістю не дає змоги автоматично оформити посвідку на проживання чи громадянство – такі питання врегульовуються окремими законами.

Як бачимо, купівля квартири чи будинку в Німеччині для українців – цілком реальна перспектива. Система досить прозора, обмежень для іноземців небагато, але важливо приділити увагу деталям: вибрати надійного нотаріуса, правильно підібрати агентство, врахувати супутні витрати та провести юридичне й технічне обстеження об’єкта.