Після 2022 року сотні тисяч українців опинилися в країнах ЄС — хтось тимчасово, а хтось уже будує довгострокові плани. Одне з головних питань: чи реально отримати іпотеку в Європі? І якщо так, в яких країнах і за яких умов?
Команда Relocate.to проаналізувала умови іпотечного кредитування для українців у чотирьох популярних країнах — Німеччині, Польщі, Чехії та Іспанії, і зібрали ключові вимоги банків, ставки та практичні поради.
Загальні вимоги для отримання іпотеки в Європі
Незалежно від країни, банки ЄС найчастіше звертають увагу на такі фактори:
- Статус проживання — постійний або тимчасовий дозвіл на перебування.
Стабільне працевлаштування — бажано безстроковий трудовий договір. - Офіційний дохід — з підтвердженням за останні 6–12 місяців.
- Кредитна історія — навіть якщо ви живете в ЄС недавно, банки можуть перевірити вашу історію через місцеві або міжнародні бюро.
- Перший внесок — мінімальний починається від 10%, але в більшості випадків потрібно 20–40% від вартості житла.
Німеччина: найнижчі ставки, але найвищі вимоги
Німеччина пропонує найвигідніші умови для іпотеки — низькі відсоткові ставки, довгий термін кредитування (до 30 років) і стабільний ринок нерухомості. Водночас доступ до іпотеки можливий лише для тих, хто вже має дозволи на тривале проживання та офіційно працює в Німеччині.
Ставки: від 1,9% (станом на 2024 рік)
Початковий внесок: 20–30%
Статус: обов'язковий дозвіл на проживання
Дохід: стабільний, офіційно підтверджений, бажано з німецьким трудовим контрактом
Кредитна історія: перевіряється через німецьку систему SCHUFA
📌 Порада: варто мати щонайменше 6 місяців офіційної роботи та історію сплати рахунків у Німеччині.
Але є одне «але»: чи справді вигідно купувати житло в Німеччині?
Попри низькі ставки, власна квартира у Німеччині — далеко не завжди вигідна інвестиція. Ось чому:
- Ринок майже не зростає. У більшості німецьких міст житло дорожчає повільно або взагалі знецінюється. У порівнянні з Іспанією чи Польщею, приріст ціни на квадратний метр тут — мінімальний.
- Високі податки й комунальні витрати. Власник сплачує щорічний податок на нерухомість (Grundsteuer), утримання будинку, страховки, а також високі тарифи на енергію.
- Додаткові витрати на покупку: до 10–12% від вартості житла йдуть на нотаріуса, податок на покупку, реєстрацію в кадастрі.
- Жорстке орендне законодавство. Якщо ви купуєте житло з думкою про оренду, майте на увазі: виселити недобросовісного орендаря в Німеччині — майже неможливо. Закон захищає орендарів, а не власників.
Фінансисти жартують, що в Німеччині вигідніше орендувати житло, ніж володіти ним. І це не завжди жарт.
Серед інших варіантів - Bausparvertrag
Це накопичувальний договір для купівлі, будівництва або ремонту житла. Ви відкриваєте Bauspar, поступово накопичуєте певну суму, а після цього отримуєте гарантоване право на іпотеку — часто за фіксованою відсотковою ставкою, навіть якщо ринок уже змінився.
Наприклад, у 2024 році такі договори все ще пропонують ставки від 0,95% річних — що суттєво вигідніше за поточні ринкові умови.
Також, залежно від типу договору, у фінансуванні можуть брати участь держава або роботодавець, допомагаючи вам накопичити стартовий капітал.
Польща: доступніше для працевлаштованих українців
Польща — одна з найлояльніших країн до українців. Багато банків мають спеціальні програми для осіб з тимчасовим захистом або картою побиту. Однак ключова вимога — легальна робота з трудовим контрактом на невизначений термін.
Ставки: 3–6%
Початковий внесок: 20%
Статус: карта побиту або тимчасовий захист
Дохід: офіційне працевлаштування — обов’язкова умова
Кредитна історія: перевіряється через BIK (Бюро інформації кредитової)
📌 Порада: деякі банки вимагають мінімум 6–12 місяців безперервної роботи в Польщі, тому краще подаватися після року проживання.
Додаткові вимоги від банків для іноземців
Теоретично отримати іпотеку можна і з картою тимчасового побиту, навіть без постійного місця проживання (ПМП). Але є два "але".
По-перше, вам все одно має бути наданий статус резидента. По-друге, на практиці такі випадки — радше виняток, ніж правило. Банки рідко погоджуються на іпотеку без довгострокових гарантій перебування в країні.
Банк | Вимоги |
| Alior Bank | PESEL, відомості про прописку або карти побиту, що підтверджує адреса прописки. |
| BPS банк | Тільки статус ПМП (сталий побит, карта довгострокового резидента ЄС). |
| BGŻ BNP Paribas | ПМП або громадянство як мінімум в одного позичальника. |
| Credit Agricole | Банк вимагає від позичальника статусу польського резидента і номер PESEL. |
| ING Банк Сілезький | Банк вимагає від позичальника статусу польського резидента. |
| Міленіум Банк | Іноземець повинен мати дозвіл на проживання на термін мінімум 1 рік. |
| Pekao | Статус ПМП і PESEL. |
| PKO BP | ПМП і доходи виключно в злотих. |
Скільки можна отримати в кредит
Розмір іпотеки, яку може отримати іноземець, перш за все залежить не від суми накопичень, а від підтвердженого щомісячного доходу. Банки можуть мати власні формули, але загальний підхід — досить схожий: чим більший дохід, тим більша сума кредиту.
Як це працює?
Є спрощена формула, яку часто використовують у Польщі (і подібна логіка діє в інших країнах ЄС):
Нетто дохід у 1200–1500 злотих/місяць ≈ 100 000 злотих кредиту.
Тобто, якщо ви заробляєте 6000 злотих на руки, теоретично можна розраховувати на іпотеку до 400 000 злотих.
Але — і це важливо — банки враховують ваше сімейне навантаження. Кожен утриманець (непрацюючий партнер чи дитина) зменшує доступну суму приблизно на 100 000 злотих.
Приклади:
- Одинока людина з доходом 6000 zł → 400 000 zł іпотеки
- Чоловік + непрацююча дружина → 300 000 zł
- Чоловік + непрацююча дружина + двоє дітей → 100 000 zł
Навпаки, якщо працюють обидва партнери, їхній спільний дохід дозволяє значно збільшити можливу суму кредиту.
Іпотечний калькулятор
Практично всі кредитні установи публікують свої онлайн-калькулятори розрахунку іпотеки.
Задавши наявні параметри, можна отримати результат максимальної суми і потенційних виплат. Знайти калькулятори можна, наприклад, за цим посиланням:
Чехія: стабільні умови, але строгі вимоги
Чеські банки працюють з іноземцями, але мають високий поріг довіри. Вам обов’язково знадобляться дозвіл на проживання, стабільна робота, а іноді ще й співпозичальник із чеським громадянством. Заявки розглядаються індивідуально, можливе додаткове страхування або гарантії від третьої сторони.
Ставки: 2–3%
Початковий внесок: 20%
Статус: дозвіл на постійне або тимчасове проживання
Дохід: стабільний, підтверджений
Кредитна історія: перевірка через Czech Credit Bureau
📌 Порада: додатковий плюс — наявність співпозичальника з чеським громадянством або ПМП.
Додаткові вимоги від банків для іноземців
Чеська система іпотечного кредитування вважається однією з найбільш стабільних у Центральній Європі. Іпотечні кредити зазвичай надаються на строк від 5 до 30 років, залежно від фінансових можливостей позичальника та вартості житла.
Найпоширенішим варіантом є термін у 20–25 років, оскільки це дозволяє зменшити щомісячне фінансове навантаження на бюджет і зробити виплати більш комфортними.
Для молодих сімей або перших покупців житла деякі банки можуть запропонувати більш гнучкі умови з подовженим терміном кредитування, щоб полегшити старт. Ось головні характеристики, які варто знати, перш ніж брати кредит:
Банк | Вимоги до іноземців/українців |
| Česká spořitelna | Дозвіл на тимчасове або постійне проживання, стабільний дохід у Чехії, підтвердження місця проживання. |
| Komerční banka | Тимчасовий або постійний дозвіл на проживання (віза D/дозвіл на довгострокове перебування), довідка про доходи за 6–12 місяців. |
| ČSOB | Дозвіл на проживання в Чехії та джерело доходу на території ЧР (переважно з трудового договору). |
| Raiffeisenbank | Перевага надається заявникам з ПМП або громадянством ЄС, але можлива іпотека з ВНЖ. Потрібен тривалий трудовий контракт. |
| UniCredit Bank | Дозвіл на проживання + стабільний дохід на території ЧР. Потрібно мати відкритий рахунок у банку. |
| MONETA Money Bank | Вимагається дозвіл на довгострокове проживання та працевлаштування в Чехії. Доходи — лише у кронах. |
| Fio banka | Статус резидента Чехії, підтверджений дохід (зазвичай за 12 міс.). Іноземцям можуть запропонувати вищий перший внесок. |
| Hypoteční banka | Іпотека можлива для іноземців з дозволом на проживання. Обов’язкова стабільна робота або підприємницька діяльність у Чехії. |
У Чехії існує кілька онлайн-іпотечних калькуляторів, які допоможуть вам оцінити можливу суму кредиту, щомісячні платежі та загальну вартість іпотеки. Ось декілька з них:
Іспанія: вигідні ставки, але високий поріг входу
Іспанія заманює низькими ставками — від 1% до 2%, особливо в регіонах з активним ринком нерухомості. Але якщо ви не маєте резидентства, банк може попросити внести одразу 40%.
Інша хороша новина: можна показати дохід навіть з-за кордону, якщо він стабільний і задокументований.
Ставки: 1–2%
Початковий внесок: до 40% (для іноземців без резидентства)
Статус: не обов’язковий, але бажаний дозвіл на проживання
Дохід: можна показати дохід із-за кордону
Кредитна історія: перевіряється за місцем проживання
📌 Порада: краще мати іспанський податковий номер (NIE) та підтвердження доходу з банку, де ви ведете рахунок. Як отримати NIE - читайте тут.
В Іспанії багато банків надають іпотечні кредити для нерезидентів. Нижче наведено деякі з них та їхні основні вимоги:
| Банк | Вимоги до іноземців/українців |
|---|---|
| Banco Santander | Надає іпотеку нерезидентам для придбання другої нерухомості в Іспанії. Потрібно надати паспорт, NIE (Número de Identificación de Extranjero), підтвердження доходу та інші фінансові документи. |
| Bankinter | Пропонує іпотечні кредити для нерезидентів. Вимагає паспорт або NIE, підтвердження доходу, податкову декларацію за останній рік, виписки з банківського рахунку за останній рік та інші документи. |
| Sabadell | Активно працює з нерезидентами, пропонуючи іпотечні кредити. Максимальний розмір кредиту — до 70% від вартості нерухомості. Вимагає підтвердження доходу та фінансової стабільності. |
| CaixaBank | Надає іпотечні кредити нерезидентам з фінансуванням до 70% від вартості нерухомості. Потрібно надати документи, що підтверджують доходи, та інші фінансові зобов’язання. |
| BBVA | Пропонує іпотечні кредити для нерезидентів з фінансуванням до 70% від вартості нерухомості. Вимагає NIE, підтвердження доходу та інші фінансові документи. |
В Іспанії також доступні онлайн-калькулятори іпотеки, які допомагають оцінити можливу суму кредиту, щомісячні платежі та загальні витрати. Ось декілька з них:
Поради перед подачею заявки
- Заведіть місцевий банківський рахунок і регулярно користуйтеся ним — це покращить ваш фінансовий профіль.
- Слідкуйте за кредитною історією — навіть прості речі, як оплата рахунків за житло вчасно, впливають на рейтинг.
- Зберіть пакет документів заздалегідь — паспорт, дозвіл на проживання, довідка про доходи, податкова декларація, витяг з банку.
- Консультуйтеся з незалежними іпотечними брокерами — вони можуть знати про спеціальні пропозиції для українців.
Отримати іпотеку в Європі можливо — але потрібно бути готовим до ретельної перевірки й підготовки. Найкращі умови — в Іспанії, але доступнішими є Польща та Чехія для тих, хто вже працює і має легальний статус.
Корисні ресурси:
- Європейський банк реконструкції та розвитку
- Платформа BIK у Польщі
- SCHUFA в Німеччині
- Інформація для іноземців в Іспанії
- Czech National Bank
Поділіться в коментарях влсним досвідом придбання житла в іпотеку у Європі.
