Купівля нерухомості в Греції – реальний сценарій і для українців, зокрема тих, хто має тимчасовий захист. Команда Relocate.to підготувала цей матеріал, щоб простими словами пояснити процедуру, ключові обмеження, податки та типові ризики.
Текст має інформаційний характер і не замінює консультацію адвоката, нотаріуса або податкового консультанта. Перед угодою перевіряйте документи й правила у першоджерелах.
Хто може купувати і де є обмеження
Іноземці, включно з громадянами України, можуть купувати нерухомість у Греції. Водночас для громадян третіх країн, тобто не ЄС, діють спеціальні правила щодо прикордонних зон. Для об’єктів у таких районах може знадобитися окрема дозвільна процедура перед укладенням правочину. Це закріплено на рівні грецького законодавства і деталізується урядовими рішеннями, які визначають порядок розгляду та перелік документів.
На практиці це означає просте правило: якщо ви розглядаєте острови або райони біля кордонів, ще до внесення завдатку попросіть нотаріуса або юриста підтвердити, чи потрібен дозвіл саме для цього конкретного об’єкта.
Підготовка: AFM, myAADE і банківські питання
Для будь-яких податкових і більшості адміністративних процедур у Греції потрібен AFM, тобто податковий номер, а також доступ до онлайн-сервісів AADE (myAADE). Податкові консультації та окремі дії можуть бути доступні також через myAADElive.
Заздалегідь закладайте час на банківні формальності. Банки й нотаріуси зазвичай очікують прозорі перекази та документи щодо походження коштів, особливо якщо сума значна. Це стандартна комплаєнс-практика, і вона може зайняти більше часу, ніж здається на старті.
Покрокова процедура купівлі
Спочатку ви обираєте об’єкт, погоджуєте ціну й умови з продавцем, після чого часто підписують угоду про резерв або попередній договір. На цьому етапі покупець зазвичай вносить завдаток. Ключовий момент тут у тому, що завдаток варто вносити лише після того, як юрист пояснить, як саме він оформлюється і за яких умов повертається.
Далі йде юридична перевірка. Юрист перевіряє відсутність обтяжень, боргів і податкових проблем, а також те, чи відповідає об’єкт містобудівним і реєстраційним вимогам. Для прибережних зон і старого фонду цей етап особливо важливий, тому що саме там частіше трапляються невідповідності між фактичним станом і документами.
Після перевірки сторони переходять до податкової частини. Перед нотаріальним підписанням подають спільну декларацію щодо податку на перехід права власності. Базова ставка податку становить 3% від оподатковуваної вартості, а додатково нараховується муніципальний збір 3% від суми основного податку, тому на практиці часто говорять про приблизно 3,09%. Загальну логіку і вимоги до цього податку описує AADE.
Після цього підписується основний договір у нотаріуса. Якщо ви не володієте грецькою мовою, потрібен перекладач. Нотаріус, як правило, перевіряє, чи виконані податкові кроки, і чи зібраний повний пакет документів по об’єкту.
Після нотаріуса право власності реєструють у системі реєстрації або кадастру. Частина процесів інтегрована з державними цифровими сервісами.
Після покупки у власника виникають податкові обов’язки. Зокрема, потрібно подати або перевірити оновлення даних про нерухомість у декларації E9, а далі сплачувати щорічний податок ENFIA. AADE окремо вказує на обов’язок подання E9 після набуття нерухомості та описує правила ENFIA.
Податки й супутні витрати
Крім ціни об’єкта, покупцю зазвичай потрібно закласти податок на перехід права власності, нотаріальні та реєстраційні збори, послуги юриста й перекладача, а також, за потреби, комісію агента. Точні суми залежать від вартості об’єкта, регіону та складності кейсу, тому найкраща практика – просити попередній кошторис ще до підписання будь-яких домовленостей і внесення коштів.
Що це значить для українців на тимчасовому захисті
На рівні ЄС тимчасовий захист для українців продовжено до 4 березня 2027 року. У грецькій практиці посвідка тимчасового захисту підтверджує законність проживання та доступ до базових прав у межах режиму. UNHCR у Греції також зазначає, що посвідки, які мали завершуватися 4 березня 2026 року, продовжені ще на рік – до 4 березня 2027 року.
Важливо правильно розуміти наслідки купівлі житла. Купівля нерухомості сама по собі не дає автоматичного права на ВНЖ або ПМП. Якщо ви плануєте залишатися в Греції довше за рамки тимчасового захисту, потрібна окрема міграційна підстава, і її варто планувати завчасно.
Golden Visa
У Греції діє інвесторський ВНЖ через купівлю нерухомості, але пороги залежать від регіону та типу інвестиції. Оновлені вимоги із порогами 800 000 або 400 000 євро, а також окремими сценаріями 250 000 євро для спеціальних кейсів, закріплені в національних нормах.
Golden Visa – це окремий режим проживання зі своїми правилами продовження й підтвердження інвестиції. Якщо ви розглядаєте цей шлях, раціонально одразу отримати юридичну консультацію та фінальний розрахунок усіх витрат і податків під вашу ситуацію.
Детальніше про Golden Visa читайте у нашому матеріалі: «Золота віза 2025: де ще діє і кому вона потрібна»
Де шукати нерухомість і як зменшити ризики
Пошук зазвичай починається з великих платформ оголошень і сайтів агенцій. Але незалежно від того, де ви знайшли об’єкт, безпека угоди визначається не оголошенням, а документами й перевіркою.
Найнадійніша логіка захисту покупця виглядає так. Спочатку ви працюєте з професійним супроводом, який розуміє місцеву практику. Далі ви отримуєте повний пакет документів до внесення завдатку. Паралельно перевіряєте, чи не належить об’єкт до прикордонної зони, де для не-ЄС може знадобитися дозвільна процедура. І лише після цього переходите до грошей і підписів.
Сайти для пошуку:
- Spitogatos
- xe.gr (Property)
- Spiti24
- Tospitimou
- RE/MAX Greece
- CENTURY 21 Greece
- Keller Williams Greece
- Engel & Völkers Greece
- Rightmove Overseas (Greece)
- Green-Acres (Greece)
- A Place in the Sun (Greece)
Чек-лист перед завдатком
Перед тим як вносити будь-які кошти, переконайтеся, що у вас є AFM і доступ до myAADE, що ви розумієте структуру податку на перехід права власності, що юрист перевірив правовий статус об’єкта, і що ви отримали відповідь, чи потрібен дозвіл для прикордонної зони, якщо це може стосуватися вашої локації.
Корисні посилання:
AADE – AFM для нерезидентів (Tax Identification Number + authentication key)
myAADElive – відеосервіс податкової AADE
Купівля нерухомості в Греції для українців на тимчасовому захисті можлива, якщо діяти процедурно й не економити на перевірці. Стартуйте з AFM і підготовки банківної частини, далі проходьте юридичну перевірку, подавайте документи по податку на перехід права власності, підписуйте договір у нотаріуса та реєструйте право власності. Після покупки не забудьте про E9 і ENFIA, адже це базова податкова рутина власника.
🔎 Матеріал підготувала команда Relocate.to!
Збережіть цю статтю або поділіться з друзями!
Отримуй актуальні новини та щотижневий дайджест перевіреної інформації.
