Останні роки сплеск міграції, зростання орендних цін і війна в Україні змусили багатьох задуматись: чи варто купувати житло в Європі замість оренди? Але іпотека — це не завжди вигідно. Особливо для іноземців.
Команда Relocate.to дослідили, в яких країнах Європи наразі найневигідніші умови для отримання іпотечного кредиту, і зібрали актуальні дані по процентних ставках, першому внеску, строку виплати й типових обмеженнях для іноземців. Усе — з прикладами й поясненнями.
Як ми визначали «невигідність»?
Для аналізу ми врахували:
- Середню іпотечну ставку в країні у 2024–2025 рр
- Розмір початкового внеску, обов’язковий для іноземців
- Строки кредитування та вимоги до резидентства
- Додаткові витрати та страховки, які банки зобов'язують оформити
- Доступність іпотеки для українців без ПМП
Топ-5 країн з найменш вигідними умовами для іпотеки (для іноземців)
Країна | Середня іпотечна ставка | Мінімальний перший внесок | Специфіка для іноземців |
| Швеція | 5,2% | 15–20% | Іноземцям — лише з дозволом на проживання та постійним доходом у країні |
| Данія | 4,8% | 20% | Обов’язкове місцеве працевлаштування, складна процедура для нерезидентів |
| Нідерланди | 4,5% | 10–30% | Банки часто відмовляють тим, хто не сплачує податки в NL |
| Кіпр | 5–6% | 30–40% | Високі вимоги до документів, мінімальний дохід €2 500 на особу |
| Хорватія | 4,9% | 30% | Для іноземців часто недоступна іпотека без постійного дозволу на проживання |
Швеція: висока ставка + непрозора система кредитування
У Швеції діє складна система «плаваючої» ставки, яка часто змінюється. Станом на початок 2025 року, базова іпотечна ставка становить 5,2%, але з урахуванням адміністративних зборів реальна ефективна ставка може сягати 6%.
Ключові мінуси для іноземців:
- потрібно мати довготривалий дозвіл на проживання
- обов’язкова історія доходів саме у Швеції
- перевірка не лише вас, але і співпозичальника.
Більшість банків (Swedbank, SEB, Nordea) не кредитують новоприбулих, навіть із роботою.
Данія: висока довіра до банків — але не до мігрантів
На відміну від багатьох країн, в Данії більшість іпотечних кредитів видають не звичайні банки, а спеціальні іпотечні установи (realkreditinstitutter), які фінансують кредити шляхом випуску облігацій. Це дозволяє:
- встановлювати фіксовані ставки на 20–30 років;
- зменшувати ризики банків;
- захищати клієнтів від інфляції.
Проте, система надзвичайно бюрократизована й обережна, і кожен потенційний позичальник повинен довести свою «благонадійність» — і не тільки фінансову.
Ставки: 4,5–5,0%
Перший внесок: від 20%
Вимоги: кредитна історія в Данії, податкове резидентство
У багатьох банках одразу попереджають: якщо ви не сплачуєте податки в Данії, шанси на іпотеку — мінімальні.
Основні бар'єри для іноземців
Параметр | Пояснення |
|---|---|
| Резиденція | Іпотеку можуть отримати лише ті, хто має офіційний дозвіл на проживання (arbejds- og opholdstilladelse). Тимчасовий захист або гуманітарні статуси не визнаються достатніми. |
| Офіційне працевлаштування | Банк вимагає контракт мінімум на 12 місяців, бажано — на невизначений термін (indefinite). Робота має бути всередині Данії. |
| Історія доходів | Потрібно показати податкову історію (SKAT), банківські виписки, зарплатні документи за останні 6–12 місяців. |
| Власні кошти | Іноземців часто просять надати підвищений перший внесок — 20–30%, навіть якщо місцеві можуть внести лише 5–10%. |
| Кредитоспроможність | Перевіряється через систему RKI (данський бюро кредитної історії). Якщо ви новенький у країні — ваша кредитна історія відсутня, що автоматично знижує шанси. |
Нідерланди: єврорівень цін, але не відкритість
Нідерланди — одна з найбільш урбанізованих країн Європи з дуже щільним ринком житла. Через обмежену забудову, високий попит та урбаністичну політику, спрямовану на розвиток орендного ринку, ціни на власне житло залишаються високими, а отримати іпотеку — непросто, особливо якщо ви іноземець або новоприбулий мігрант.
Ставки: 4,2–4,5%
Перший внесок: 10–30%
Додаткові витрати: страхування, податок на купівлю (2%), оцінка нерухомості
📌 Банки, зокрема Rabobank і ING, вимагають стабільного доходу в Нідерландах і верифікованого статусу проживання.
Що радять експерти:
📌 Якщо ви переїхали нещодавно — зосередьтесь на оренді, а не купівлі;
📌 Почніть будувати фінансову історію в банках Нідерландів;
📌 Відкрийте рахунок, сплачуйте податки, працюйте офіційно — це підвищує ваш кредитний рейтинг;
📌 Користуйтесь послугами іпотечних брокерів, які мають досвід роботи з мігрантами (наприклад, Expat Mortgages, Hypotheek Visie).
Чому іпотека — виклик для іноземців?
Без резиденції — немає кредиту
Щоб отримати іпотеку, потрібно мати офіційний статус перебування в країні та часто — довготривалий дозвіл на проживання (MVV / VVR). Гостьові візи, статуси тимчасового захисту або короткострокові дозволи не визнаються банками як достатня підстава.
Внутрішня податкова історія — must have
Банк обов'язково перевіряє, чи:
- ви працюєте в Нідерландах;
- отримуєте офіційну зарплату;
- сплачуєте податки в системі Belastingdienst (податкова NL).
💡 Фриланс, доходи з-за кордону або бізнес за межами Нідерландів часто не враховуються як "надійне джерело доходу".
Великий початковий внесок для "нерезидентів"
Якщо вам і вдається знайти банк, готовий кредитувати без довгої історії проживання, — він попросить внесок 20–30% та додаткові гарантії (поручителя або заставу іншого майна).
Нотаріальні й супутні витрати — високі
Крім вартості самого житла, покупець сплачує:
- 2% податку на купівлю;
- близько €800–1 200 — за оцінку нерухомості;
- від €1 500 — послуги нотаріуса;
- страхування, адміністративні витрати банку.
Кіпр: рай для інвесторів, але не для мігрантів
Кіпр вже давно приваблює іноземців з усього світу: теплий клімат, англомовне середовище, спрощене оподаткування для резидентів — усе це робить острів привабливим як для проживання, так і для інвестицій у нерухомість.
Але коли йдеться про іпотеку для іноземців, ситуація значно складніша.
Хоча реклама забудовників часто обіцяє «вигідне кредитування», у реальності банки діють обережно, з великою пересторогою щодо тих, хто не має статусу резидента або стабільного доходу на острові.
Ставки: 5–6%
Перший внесок: від 30%
Доходи: обов'язковий мінімум — від €2 500 на одного позичальника
Документи: перекладені й нотаріально завірені декларації доходів
⚠️ Банки можуть вимагати спільного поручителя — громадянина ЄС або Кіпру.
Хорватія: новачок в іпотечному полі
Хорватія — країна з великим потенціалом на ринку нерухомості. Після вступу до ЄС (2013) і приєднання до єврозони (2023), попит на житло в прибережних містах зріс у рази. Але для тих, хто мріє про власний дім біля Адріатичного моря — особливо якщо це іноземці без ПМП — реальність може виявитися суворою.
Чому іноземцям часто відмовляють?
Обмежений доступ до іпотечних продуктів
Більшість хорватських банків (Privredna banka Zagreb, Erste Bank, OTP Hrvatska) кредитують лише громадян Хорватії або ЄС, або тих, хто має сталий побит (PMP). Тимчасовий статус (навіть кількарічний) або гуманітарний захист часто не визнається як підстава для фінансування.
Відсутність податкової історії в країні
Навіть за наявності роботи чи доходу за кордоном, хорватські банки оцінюють лише внутрішню історію доходів, підтверджену виписками з місцевого банку, хорватським податковим номером (OIB) та довгостроковим трудовим контрактом.
Складна бюрократія
Для іноземців з-за меж ЄС покупка нерухомості потребує окремого дозволу Міністерства юстиції Хорватії. Без нього не можна навіть зареєструвати власність, що унеможливлює отримання іпотеки. Процедура триває від 3 до 6 місяців, і зазвичай банки чекають з оформленням договору до остаточного рішення.
Підвищені вимоги до внеску та страхування
Іноземцям зазвичай пропонують іпотеку з внеском від 30%, навіть якщо місцевим достатньо 20%. Окрім того, обов’язкове страхування життя та об’єкта, а також незалежна оцінка вартості житла (коштує близько 250–400 євро) — обов’язкові умови.
Середні умови іпотеки в Хорватії (2025):
| Показник | Значення |
|---|---|
| Ставка (плаваюча або фіксована) | 4,8–5,3% |
| Мінімальний внесок | 30% |
| Термін кредитування | 10–25 років |
| Обов’язкове ПМП або громадянство ЄС | ✅ |
| Доступність для новоприбулих іноземців | ❌ дуже низька |
Часто угоди на нерухомість укладаються готівкою через складність у фінансуванні.
Що робити українцям?
✅ Вивчайте альтернативи у країнах з держпідтримкою (наприклад, у Польщі діють програми субсидованої іпотеки).
✅ Оцінюйте реальні витрати, а не лише ставку — включно зі страховками, податками та обов’язковими оцінками нерухомості.
✅ Обирайте банки, що мають досвід роботи з українцями — у багатьох країнах вже з’явилися спеціальні програми підтримки (напр., PKO Bank Polski, Santander, UniCredit Czech Republic).
