Оренда квартир через Airbnb, Booking чи інші платформи стає дедалі суворіше регульованою в Іспанії. У відповідь на рекордний наплив туристів та скарги місцевих мешканців на зростання цін і нестачу житла, іспанський уряд і муніципалітети з 2025 року впроваджують нові правила для короткострокової оренди житла. 

Команда Relocate.to підготувала аналітичний матеріал, у якому ви дізнаєтесь:
 

• Які нові закони ухвалено на національному рівні?
• Чи справді Airbnb стане недоступним у Барселоні, Мадриді, Валенсії?
• Як зміни вплинуть на туристів та місцевих мешканців?
• Які наслідки це матиме для українців, які проживають або подорожують Іспанією?
• Які практичні кроки слід вжити власникам і орендарям?

Інформація базується на офіційних документах (BOE, муніципальні плани, Міністерство житлової політики Іспанії), а також публікаціях іспанських медіа (El País, RTVE, Cadena SER, Idealista). Дані актуальні станом на лютий 2026 року.

Читайте також: Де шукати житло в оренду в Іспанії

Загальнонаціональні зміни 

Нагадаємо, що в січні 2025 року в Іспанії набрав чинності державний механізм регулювання короткострокової оренди. Головні нововведення:

• Запровадження єдиного державного реєстру для квартир, що здаються туристам. Усі власники зобов’язані зареєструвати об’єкт, щоб отримати ідентифікаційний номер.
• Без цього номера неможливо опублікувати оголошення на Airbnb, Booking, Vrbo.
• Платформи зобов’язані фільтрувати нелегальні оголошення. Після 1 липня 2025 року всі пропозиції без реєстрації будуть видалені.
• Власники повинні збирати та зберігати паспортні дані гостей для податкового та поліцейського контролю.
• Штрафи за порушення досягають 600 000 євро.

Уряд також планує зрівняти податкове навантаження між готелями та квартирами, запровадивши однакову ставку ПДВ у 10%.

Роль співвласників 

Одним із найважливіших компонентів реформи стала участь співвласників житла у прийнятті рішень про дозвіл на короткострокову оренду. Ще з 2019 року закон дозволяє мешканцям будинку більшістю у 60% голосів заборонити таку оренду у межах об’єкта спільної власності. У 2024 році Верховний суд підтвердив конституційність цього положення.

Починаючи з квітня 2025 року, всі нові заявки на реєстрацію житла для короткострокової оренди мають супроводжуватись письмовою згодою співвласників. 

Без цього документа реєстрацію буде відхилено. Це радикально змінює ситуацію на ринку — тепер навіть один незадоволений сусід може заблокувати запуск Airbnb-діяльності в будинку.

Читайте також: Все що треба знати українцям про сієсту в Іспанії

Для власників, які вже мають чинну ліцензію, нові обмеження не застосовуються. Вони можуть продовжити діяльність до закінчення строку дії дозволу, але подальше поновлення вже вимагатиме дотримання нових умов.

Барселона: планомірне виведення Airbnb з міста

Барселона стала символом боротьби з туристичною орендою. Ще з 2014 року тут не видаються нові ліцензії. У 2021 році місто заборонило оренду кімнат на періоди коротші за 31 день. А у 2024 році міський голова оголосив: до 2028 року всі чинні ліцензії на короткострокову оренду буде скасовано. Метою є повернення 10 000 квартир на довгостроковий ринок.

Читайте також: Купівля нерухомості в Іспанії для українців

У місті діє спеціальна система моніторингу, що дозволяє виявляти нелегальні об’єкти автоматично. Штрафи накладаються навіть за один виявлений факт незаконної оренди. 

Наразі відомо, що це вже призвело до закриття сотень об’єктів у популярних районах, включно з Готичним кварталом і районом Ейшампле.

Мадрид: жорсткість через архітектуру

На відміну від Барселони, Мадрид не запроваджував повної заборони, але впровадив складну систему технічних обмежень. У місті дозволено здавати житло понад 90 днів на рік лише за умови наявності окремого входу до квартири — без спільного під’їзду з іншими мешканцями. Якщо такого входу немає, оренда дозволена тільки на обмежений термін до 90 днів.

Читайте також: Легендарний будинок Метрополіс у Мадриді повертається до життя

Такі вимоги фактично виключають з ринку більшість квартир у центрі. 

Додатково, для роботи необхідна обов’язкова реєстрація у регіональному реєстрі та виконання низки технічних норм. 

Порушення може призвести до адміністративної відповідальності або втрати права на оренду.

Валенсія: радикальна політика в історичному центрі

У 2025 році Валенсія запровадила одне з найсуворіших регулювань короткострокової оренди в Іспанії. У центральних районах міста туристична оренда заборонена повністю. Ліцензії не видаються навіть тим, хто має окремі входи або відповідає технічним вимогам.

Для отримання дозволу в дозволених зонах орендодавець має надати згоду співвласників, кадастрову документацію, поліс страхування, енергетичний сертифікат і підтвердження доступності гарячої лінії підтримки гостей 24/7.

Уся оренда на термін менше 10 днів вважається туристичною і регулюється цими правилами.

Місцева влада офіційно заявила, що головна мета — зробити центр міста доступним для постійних мешканців, а не лише туристів. Водночас, асоціації власників житла готують позови проти міських рішень, вважаючи їх порушенням права власності.

Читайте також: Де відпочити: ТОП-4 гірськолижних курорти біля Барселони

Що це означає для українців?

Якщо ви турист

Зважайте, що знайти недороге житло через Airbnb у великих містах Іспанії буде складніше. Перевіряйте, чи вказаний ліцензійний номер у оголошенні. Уникайте квартир без дозволу, адже такі пропозиції можуть бути заблоковані платформою або владою.

Якщо ви орендар

У Барселоні, Валенсії, Мадриді очікується поява нових варіантів для тривалого проживання. Для українців, які перебувають під тимчасовим захистом, це шанс знайти більш стабільне житло з офіційним контрактом.

Читайте також: Головні зміни в Іспанії у 2026 році для туристів та експатів

Поради для українців: що робити?

• Перевіряйте ліцензії при бронюванні житла.
• Якщо ви шукаєте довгострокову оренду – слідкуйте за новими пропозиціями на Idealista, Fotocasa тощо.
• Якщо ви здаєте житло – легалізуйте діяльність, щоб уникнути штрафів.
• Якщо ваш будинок проти короткострокової оренди – шукайте інші форми здачі (наприклад, середньострокова або суборенда за згодою власника).
• Уникайте неофіційних угод без договорів – це небезпечно та незаконно.

Корисні джерела

• BOE.es – Офіційний бюлетень Іспанії
• Idealista.com – портал нерухомості
• Habitatge.gencat.cat – Каталонія: правила житла
• ElPais.com – іспанські новини
• CadenaSER.com – національні медіа

Зверніть увагу: дана стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи фінансовою консультацією. Для індивідуальних ситуацій рекомендуємо звертатися до офіційних органів або юристів.

Команда Relocate.to стежить за змінами на ринку житла в Іспанії й надалі інформуватиме про актуальні новини!  Будьте в курсі та плануйте своє життя в Іспанії з урахуванням нових реалій.