🪪

Документи та візи

🦺

Робота та фінанси

🏠

Житло та побут

🎓

Освіта та діти

🏥

Здоров’я

Все
Пости
Питання
Події

Оренда квартир в Іспанії: нові обмеження з 2025 року та як вони вплинуть на Airbnb

Оренда квартир через Airbnb, Booking чи інші платформи стає дедалі суворіше регульованою в Іспанії. У відповідь на рекордний наплив туристів (94 млн у 2024 році) та скарги місцевих мешканців на зростання цін і нестачу житла, іспанський уряд і муніципалітети з 2025 року впроваджують нові правила для короткострокової оренди житла.

Команда Relocate.to підготувала аналітичний матеріал, у якому ви дізнаєтесь:

Які нові закони ухвалено на національному рівні?
Чи справді Airbnb стане недоступним у Барселоні, Мадриді, Валенсії?
Як зміни вплинуть на туристів та місцевих мешканців?
Які наслідки це матиме для українців, які проживають або подорожують Іспанією?
Які практичні кроки слід вжити власникам і орендарям?

Інформація базується на офіційних документах (BOE, муніципальні плани, Міністерство житлової політики Іспанії), а також публікаціях іспанських медіа (El País, RTVE, Cadena SER, Idealista). Дані актуальні станом на березень 2025 року.

Загальнонаціональні зміни: новий правовий режим

У січні 2025 року в Іспанії набрав чинності державний механізм регулювання короткострокової оренди. Головні нововведення:

Запровадження єдиного державного реєстру для квартир, що здаються туристам. Усі власники зобов’язані зареєструвати об’єкт, щоб отримати ідентифікаційний номер.
Без цього номера неможливо опублікувати оголошення на Airbnb, Booking, Vrbo.
Платформи зобов’язані фільтрувати нелегальні оголошення. Після 1 липня 2025 року всі пропозиції без реєстрації будуть видалені.
Власники повинні збирати та зберігати паспортні дані гостей для податкового та поліцейського контролю.
Штрафи за порушення досягають 600 000 євро.

Уряд також планує зрівняти податкове навантаження між готелями та квартирами, запровадивши однакову ставку ПДВ у 10%.

Роль співвласників: нова реальність для багатоквартирних будинків

Одним із найважливіших компонентів реформи стала участь співвласників житла у прийнятті рішень про дозвіл на короткострокову оренду. Ще з 2019 року закон дозволяє мешканцям будинку більшістю у 60% голосів заборонити таку оренду у межах об’єкта спільної власності. У 2024 році Верховний суд підтвердив конституційність цього положення.

Починаючи з квітня 2025 року, всі нові заявки на реєстрацію житла для короткострокової оренди мають супроводжуватись письмовою згодою співвласників. Без цього документа реєстрацію буде відхилено. Це радикально змінює ситуацію на ринку — тепер навіть один незадоволений сусід може заблокувати запуск Airbnb-діяльності в будинку.

Для власників, які вже мають чинну ліцензію, нові обмеження не застосовуються. Вони можуть продовжити діяльність до закінчення строку дії дозволу, але подальше поновлення вже вимагатиме дотримання нових умов.

Барселона: планомірне виведення Airbnb з міста

Барселона стала символом боротьби з туристичною орендою. Ще з 2014 року тут не видаються нові ліцензії. У 2021 році місто заборонило оренду кімнат на періоди коротші за 31 день. А у 2024 році міський голова оголосив: до 2028 року всі чинні ліцензії на короткострокову оренду буде скасовано. Метою є повернення 10 000 квартир на довгостроковий ринок.

У місті діє спеціальна система моніторингу, що дозволяє виявляти нелегальні об’єкти автоматично. Штрафи накладаються навіть за один виявлений факт незаконної оренди. Це вже призвело до закриття сотень об’єктів у популярних районах, включно з Готичним кварталом і районом Ейшампле.

Мадрид: жорсткість через архітектуру

На відміну від Барселони, Мадрид не запроваджував повної заборони, але впровадив складну систему технічних обмежень. У місті дозволено здавати житло понад 90 днів на рік лише за умови наявності окремого входу до квартири — без спільного під’їзду з іншими мешканцями. Якщо такого входу немає, оренда дозволена тільки на обмежений термін до 90 днів.

Такі вимоги фактично виключають з ринку більшість квартир у центрі. Додатково, для роботи необхідна обов’язкова реєстрація у регіональному реєстрі та виконання низки технічних норм. Порушення може призвести до адміністративної відповідальності або втрати права на оренду.

Валенсія: радикальна політика в історичному центрі

У 2025 році Валенсія запровадила одне з найсуворіших регулювань короткострокової оренди в Іспанії. У центральних районах міста туристична оренда заборонена повністю. Ліцензії не видаються навіть тим, хто має окремі входи або відповідає технічним вимогам.

Для отримання дозволу в дозволених зонах орендодавець має надати згоду співвласників, кадастрову документацію, поліс страхування, енергетичний сертифікат і підтвердження доступності гарячої лінії підтримки гостей 24/7. Уся оренда на термін менше 10 днів вважається туристичною і регулюється цими правилами.

Місцева влада офіційно заявила, що головна мета — зробити центр міста доступним для постійних мешканців, а не лише туристів. Водночас, асоціації власників житла готують позови проти міських рішень, вважаючи їх порушенням права власності.

Що це означає для туристів?

Вибір квартир на Airbnb значно зменшиться у Барселоні, Валенсії та Мадриді.
Оголошення без ліцензій зникнуть.
Вартість оренди підвищиться через зменшення пропозиції.
Частина туристів буде змушена бронювати готелі або розміщення за межами центру.
Платформи вимагатимуть ідентифікацію документів під час бронювання.
Варто бронювати заздалегідь та уважно читати опис житла.

Що це означає для українців?

Якщо ви турист

Зважайте, що знайти недороге житло через Airbnb у великих містах Іспанії буде складніше.
Перевіряйте, чи вказаний ліцензійний номер у оголошенні.
Уникайте квартир без дозволу — такі пропозиції можуть бути заблоковані платформою або владою.

Якщо ви орендар

Зменшення Airbnb може позитивно вплинути на пропозицію довгострокової оренди.
У Барселоні, Валенсії, Мадриді очікується поява нових варіантів для тривалого проживання.
Для українців, які перебувають під тимчасовим захистом, це шанс знайти більш стабільне житло з офіційним контрактом.

Якщо ви власник житла

Перед здачею обов’язково перевірте:
- Чи дозволена туристична оренда у вашому районі
- Чи є дозвіл від співвласників
- Які документи необхідні для реєстрації
Якщо ваша квартира у зоні заборони, рекомендується перейти на довгострокову оренду.

Як це вплине на ринок оренди?

Очікувані наслідки:

Зменшення туристичного фонду житла і зростання кількості квартир, доступних для тривалої оренди.
Стабілізація або зниження темпів зростання орендної плати у центрі міст.
Подорожчання відпусток для туристів через зростання цін на готелі.
Зміщення туристичних потоків у передмістя та менші міста.
Частина власників може вирішити продати квартиру, що вплине і на ринок купівлі-продажу.

Поради для українців: що робити?

Перевіряйте ліцензії при бронюванні житла.
Якщо ви шукаєте довгострокову оренду – слідкуйте за новими пропозиціями на Idealista, Fotocasa тощо.
Якщо ви здаєте житло – легалізуйте діяльність, щоб уникнути штрафів.
Якщо ваш будинок проти короткострокової оренди – шукайте інші форми здачі (наприклад, середньострокова або суборенда за згодою власника).
Уникайте неофіційних угод без договорів – це небезпечно та незаконно.

Прогнози: що буде далі?

Іспанія стала прикладом країни, яка вирішила взяти під контроль Airbnb. Цей досвід вже вивчають в інших країнах ЄС. У найближчі роки можливі такі сценарії:

Поява нових регіонів, де буде запроваджено обмеження.
Зменшення інвестицій у житло з боку іноземних покупців.
Зростання ролі довгострокової оренди як стабільного джерела доходу.
Зміна моделі поведінки туристів — менше приватного житла, більше готелів.
Законодавче врегулювання суборенди та оренди кімнат у довгостроковому сегменті.

Корисні джерела

Зверніть увагу: дана стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи фінансовою консультацією. Для індивідуальних ситуацій рекомендуємо звертатися до офіційних органів або юристів.

Команда Relocate.to стежить за змінами на ринку житла в Іспанії й надалі інформуватиме про актуальні новини!

Будьте в курсі та плануйте своє життя в Іспанії з урахуванням нових реалій.

#Оренда квартири