На перший погляд цей процес здається досить простим. Допоки не стикаєшся з першими “вигідними пропозиціями” у Facebook-групах, підозрілими агентами та псевдовласниками, які вимагають оплату ще до показу квартири. Для українців, які щойно приїхали, угорський ринок здається складним і непрозорим, але орієнтуючись у базових правилах, перевірених сервісах та юридичних деталях, цілком реально знайти надійне житло й уникнути пасток.
Розповідаємо як розпізнати шахрайство й перевірити власника квартири, що має бути в договорі та до кого звертатися у випадку проблем.
Де шукати житло без ризику
Перше правило безпечного пошуку житла просте: обирати лише перевірені платформи. В Угорщині це насамперед Ingatlan.com — найбільший національний портал з детальними фільтрами, картою, розбивкою за районами і прямими контактами агентів. Також добре працюють Otthonterkep.hu і Realestate.hu, де публікуються як приватні орендодавці, так і агентства.
Менш безпечним варіантом є Jófogás, місцевий аналог OLX. Тут частіше трапляються сумнівні оголошення, тому важливо звертати увагу на надто низькі ціни, відсутність фото інтер’єру та анонімність контактів.
Що стосується Facebook-груп на кшталт “Apartments in Budapest”, “Ukrainians in Budapest” або “Budapest expats” — вони можуть допомогти з реальними порадами, але небезпечно довіряти публічним постам із привабливими цінами. У таких групах діє багато шахраїв, які під виглядом орендодавців вимагають переказати завдаток ще до перегляду.
Як перевірити власника й документи на квартиру
В Угорщині кожна квартира зареєстрована в державному земельному реєстрі, і будь-хто може отримати витяг із нього під назвою tulajdoni lap. Це офіційне підтвердження, що людина, яка здає житло, дійсно має на нього право власності.
Якщо орендодавець не надає цей документ — це вже серйозний сигнал насторожитися. Щоб перевірити власника самостійно, потрібно знати точну адресу і звернутися до місцевого земельного відділу — Foldhivatal.hu. Онлайн доступ платний і доступний лише угорською, але якщо ви працюєте через агентство або юриста, вони можуть зробити витяг за вас.
Ім’я, вказане у витягу, має повністю збігатися з тим, хто підписує з вами договір. Якщо ж договір підписує третя особа — наприклад, родич або агент — обов’язково вимагайте нотаріальну довіреність, що підтверджує їхнє право на дію від імені власника.
Договір оренди: які умови вас захищають
Угорське законодавство не вимагає обов’язкової реєстрації договору, але письмовий контракт — єдиний спосіб захистити ваші права. В ідеалі він має бути складений двома мовами — угорською та англійською — або супроводжуватись перекладом. Можна скористатися шаблонами, які пропонують DiákLakás або MIGaid.
Контракт повинен містити:
- повну адресу квартири,
- особисті дані обох сторін,
- суму щомісячної оплати та депозиту,
- дату початку та завершення оренди,
- умови дострокового розірвання,
- перелік меблів і техніки,
- інформацію про оплату комунальних послуг.
Бажано також додати фотофіксацію стану квартири під час заселення. Це стане додатком до договору й аргументом при поверненні депозиту.
Окремо варто зазначити, що поширеною шахрайською схемою є пропозиція укласти "дві угоди" — одна нібито на короткострокову оренду або сервісне обслуговування, інша — на довгострокову. Насправді такі контракти часто дозволяють виселити орендаря без компенсації. Якщо бачите подібну структуру — краще відмовитись.
Як безпечно оплачувати оренду і що з депозитом
У більшості випадків власники просять депозит у розмірі 1–2 місяців оренди. Іноді — ще один місяць як передплату за комунальні послуги. Але головне правило: жодних оплат до підписання письмового договору і до огляду квартири.
Оплату варто здійснювати лише на банківський рахунок, який належить орендодавцеві, зазначеному в договорі. Не погоджуйтесь на переказ через Western Union, Revolut або криптовалюту — саме так найчастіше працюють шахраї.
Щомісячну орендну плату зазвичай переказують у перший тиждень кожного місяця. Уточніть, чи включає ця сума комунальні послуги, чи вони оплачуються окремо. Найзручніше — якщо рахунки переоформлюють на ваше ім’я. Але якщо це неможливо, вимагайте щомісячних копій оригінальних платіжок від власника.
Реєстрація місця проживання
Орендар має бути зареєстрований за адресою житла. Це не тільки формальність — без реєстрації (lakcímkártya) ви не зможете отримати доступ до медичного страхування, банківських послуг чи продовження статусу тимчасового захисту.
Реєстрацію здійснюють у муніципалітеті (kormányablak), і для цього потрібна згода власника. Якщо орендодавець відмовляється надати її, навіть за наявності договору, у вас не буде офіційної адреси. Тож ще до підписання контракту переконайтесь, що власник готовий підтвердити вашу реєстрацію у відповідній формі.
Процедура детально описана на офіційному порталі адміністративних послуг, але доступна угорською.
Що робити, якщо вас ошукали: куди звертатись
Якщо ви вже переказали кошти, але орендодавець зник або відмовляється виконувати зобов’язання, варто діяти одразу. Перший крок — звернення до поліції. Це можна зробити особисто або онлайн через портал угорської поліції. Також варто повідомити про інцидент до Управління захисту прав споживачів. Якщо шахрай є агентом або юридичною особою, на неї можуть накласти штраф.
Юридичну допомогу українцям в Угорщині надає Hungarian Helsinki Committee та MIGaid, які спеціалізуються на правах переселенців.
Хоча ринок оренди в Будапешті має свої ризики, дотримання таких простих правил як перевірка документів, письмовий договір, безпечна оплата та реєстрація дозволяє уникнути більшості проблем. І якщо щось здається надто гарним, щоб бути правдою, найчастіше це дійсно не правда.