Єврокомісія запропонувала нові правила, які мають дати містам і регіонам більше можливостей регулювати короткострокову оренду житла там, де через дефіцит квартир і високі ціни виник так званий «житловий стрес». Автоматичної заборони Airbnb чи інших платформ не буде, однак у найбільш перевантажених районах місцева влада зможе запроваджувати жорсткіші обмеження.
Європейська комісія представила Affordable Housing Act — нову законодавчу ініціативу, покликану допомогти містам боротися з дефіцитом доступного житла. Однією з ключових тем стали квартири, які замість довгострокової оренди місцевим мешканцям використовують для короткострокового розміщення туристів. У популярних туристичних містах така модель може скорочувати кількість квартир на звичайному ринку оренди та підштовхувати ціни вгору. Саме тому ЄС хоче створити єдині правила, за якими міста зможуть довести наявність житлової кризи та, за необхідності, втрутитися у ринок короткострокової оренди.
Що таке «житловий стрес»
Йдеться про райони, де попит на житло суттєво перевищує пропозицію, а місцевим мешканцям стає дедалі складніше знайти квартиру за доступною ціною. Особливо гостро така проблема проявляється у великих містах, мегаполісах, на островах та у популярних туристичних регіонах.
Єврокомісія зазначає, що в таких місцях використання житла не для постійного проживання — наприклад, під короткострокову оренду, як друге житло або просто утримання його порожнім — може ще сильніше скорочувати пропозицію квартир для місцевих.
Affordable Housing Act має створити спільну для ЄС систему, за якою влада зможе визначати такі території та обґрунтовувати необхідність обмежень.
Чи означає це заборону Airbnb
Загальноєвропейської заборони Airbnb, Booking або інших сервісів подобової оренди не передбачається. Більше того, місцева влада не зможе просто оголосити, що короткострокова оренда їй не подобається, і заборонити її. За пропозицією Єврокомісії перед запровадженням обмежень потрібно буде довести, що короткострокова оренда:
- має суттєвий негативний вплив на доступність або наявність житла;
- спричиняє такий вплив щонайменше протягом трьох років;
- і що менш жорсткі заходи не дозволять настільки ж ефективно розв'язати проблему.
Усі обмеження мають бути необхідними, цільовими та пропорційними ситуації на конкретному ринку.
Що саме зможуть робити міста
Affordable Housing Act не встановлює один набір правил для всього Євросоюзу. Натомість він має дати національним, регіональним та місцевим органам влади чіткішу юридичну основу для власних рішень. Наприклад, міста зможуть використовувати дані про кількість короткострокових оренд, їх концентрацію у певних районах і вплив на довгостроковий ринок житла. Також влада має забезпечувати виконання вже чинних правил ЄС щодо короткострокової оренди. Зокрема, країни та міста можуть вимагати реєстрації такого житла, а оголошення, які не відповідають встановленим вимогам, — видаляти або блокувати. Тобто Airbnb та аналогічні платформи не зникнуть, однак у районах із серйозним дефіцитом житла власникам квартир потенційно може стати складніше або менш вигідно здавати їх виключно туристам.
Чому ЄС узагалі втручається
Житлова політика традиційно залишається компетенцією держав, регіонів і міст. Однак проблема в тому, що місцева влада, яка намагається обмежувати короткострокову оренду, повинна одночасно дотримуватися правил єдиного ринку ЄС та інших норм європейського законодавства. Через це міста давно просили Брюссель чіткіше пояснити, які обмеження допустимі.
Новий документ має створити своєрідну правову рамку: ЄС не вирішуватиме замість міста, чи потрібно обмежувати подобову оренду, але встановить правила, за якими таке рішення можна обґрунтувати.
Проблема — не тільки Airbnb
У Єврокомісії звертають увагу ще на дві категорії житла: другі помешкання, які не використовуються як основне місце проживання та квартири й будинки, які тривалий час стоять порожніми. У районах із дефіцитом житла вони також можуть скорочувати доступну для постійних мешканців пропозицію. Affordable Housing Act передбачає рамку й для таких заходів. Водночас Єврокомісія встановлює запобіжники для власників, так, наприклад, нові умови щодо придбання житла не повинні застосовуватися заднім числом, а людям мають передбачити перехідні періоди.
Що це може означати для туристів
Якщо пропозиція буде ухвалена, найбільше зміни можуть відчути мандрівники, які звикли винаймати квартири замість готелів у найбільш популярних європейських містах. У районах, які офіційно визнають територіями з житловим стресом, потенційно може:
- зменшитися кількість квартир, доступних для подобової оренди;
- з'явитися більше вимог до власників;
- скоротитися кількість легальних оголошень;
- посилитися контроль за незареєстрованою туристичною орендою.
Однак конкретні правила відрізнятимуться від міста до міста.
А що це означає для тих, хто шукає житло надовго
Саме довгострокові орендарі є однією з головних груп, заради яких Єврокомісія пропонує зміни. Логіка проста, якщо частина квартир повернеться з туристичного ринку на звичайний ринок оренди, пропозиція житла для постійних мешканців має збільшитися. Втім, Єврокомісія не стверджує, що короткострокова оренда є єдиною причиною житлової кризи. Affordable Housing Act супроводжується рекомендаціями щодо збільшення будівництва доступного, соціального та студентського житла, спрощення дозволів, реконструкції будівель і використання порожнього житлового фонду.
