Іспанія змінила правила оренди житла: що тепер потрібно знати власникам і орендарям

В Іспанії набули чинності одразу два пакети змін до правил оренди житла. Вони стосуються строків договорів, їхнього продовження, компенсацій орендарям, підвищення орендної плати та виселення людей у вразливому становищі. Real Decreto-ley 26/2026 діє з 1 жовтня, а Real Decreto-ley 27/2026 — з 2 жовтня 2026 року. Другий документ додатково змінив статтю 10 Закону про міську оренду — Ley de Arrendamientos Urbanos — і суттєво посилив гарантії для людей, які орендують житло як основне місце проживання. Розбираємося, що саме змінилося і що тепер варто враховувати власникам житла.

Після п’яти років оренди договір може продовжитися ще на п’ять

Базовий мінімальний строк оренди житла залишається таким самим: п’ять років, якщо власник — фізична особа, і сім років, якщо орендодавцем є юридична особа. Але суттєво змінився механізм після завершення цього періоду. Якщо жодна зі сторін завчасно не повідомить про бажання припинити договір, він тепер продовжується на наступний період тривалістю п’ять років для власника-фізособи або сім років для юридичної особи. Закон говорить про послідовні періоди такої тривалості, тобто йдеться не лише про одноразове продовження.

Є важливе перехідне правило: якщо на момент набрання новими нормами чинності до завершення договору залишалося менш як шість місяців, власник може повідомити про непродовження за чотири місяці. Повідомлення, які були належним чином зроблені раніше, також не втрачають чинності.

Власнику, який не хоче продовжувати оренду, може доведеться компенсувати переїзд

Одна з найбільш помітних новацій Real Decreto-ley 27/2026 — компенсація орендарю. Якщо після завершення встановленого строку власник належним чином повідомляє, що не хоче продовжувати договір, він за загальним правилом має виплатити орендарю суму, еквівалентну щонайменше 12 місячним орендним платежам за аналогічне житло.

Якщо можливо, розмір визначатимуть відповідно до державної системи референтних цін на оренду. При цьому компенсація не може бути меншою за одну місячну орендну плату за кожен рік проживання орендаря у квартирі. Неповні роки та місяці враховуються пропорційно. Наприклад, якщо людина прожила в орендованій квартирі 15 років, саме це правило може означати компенсацію щонайменше в розмірі 15 місячних платежів. До того ж виплата має відбутися при передачі житла власнику.

Але компенсація потрібна не завжди

У законі встановлено кілька винятків. Зокрема, компенсація може не виплачуватися, якщо власник, як фізична особа дійсно потребує квартири для постійного житла для себе, родичів до другого ступеня спорідненості або чоловіка чи дружини у визначених законом випадках після розлучення чи анулювання шлюбу. Але про таку причину потрібно детально повідомити орендаря.

Компенсація також не передбачена, якщо орендар без поважної причини фактично не проживав у квартирі понад шість з попередніх 12 місяців, має інше придатне для проживання житло в тому самому муніципалітеті, сторони укладають новий договір або орендар відмовився від належної пропозиції укласти новий довгостроковий договір на визначених законом умовах. Є й окремий виняток для випадків підтвердженої вразливості самого власника.

Продаж квартири не обов’язково позбавляє орендаря права на компенсацію

Нові правила також передбачають ситуацію, коли власник продає житло. Сам факт продажу орендованої квартири не анулює право орендаря на компенсацію. Якщо покупець за законом вступає у права та обов’язки орендодавця, відповідний обов’язок може перейти до нового власника. Тому продавати квартиру як спосіб автоматично припинити нові зобов’язання перед орендарем не завжди буде можливо.

Для частини чинних договорів передбачено ще до двох років оренди

Real Decreto-ley 26/2026 запровадив також перехідний механізм для певних договорів, які вже діяли на момент набрання ним чинності. Якщо встановлений законом період обов’язкового продовження договору завершується до 31 грудня 2028 року, орендар у визначених випадках може попросити про надзвичайне продовження — річними періодами загалом максимум на два роки. Для цього орендар повинен не мати боргу за оренду та справно платити щомісяця протягом попередніх восьми місяців. На період продовження зберігаються умови чинного договору. Однак після ухвалення Real Decreto-ley 27/2026 це правило не можна читати окремо від нового режиму, адже саме дворічне надзвичайне продовження не застосовується, якщо договір уже має бути продовжений за новою статтею 10 на п’ять або сім років. Фактично дворічний механізм працює як перехідний захист для частини старих договорів.

У зонах напруженого ринку орендар може отримати ще три роки

Нові правила передбачають ще один окремий захист. Якщо квартира розташована в офіційно оголошеній zona de mercado residencial tensionado, тобто зоні напруженого ринку житла, після повідомлення власника про непродовження договору орендар може попросити про надзвичайне продовження річними періодами до трьох років. За загальним правилом власник повинен погодитися, хоча закон передбачає винятки, зокрема нову угоду між сторонами або підтверджену необхідність власника чи його близьких родичів проживати у квартирі.

До кінця 2027 року діють додаткові обмеження на підвищення орендної плати

Ще одна зміна безпосередньо стосується щорічної індексації. Для річниць договорів, які припадають на період від набрання Real Decreto-ley 26/2026 чинності до 31 грудня 2027 року, встановлено спеціальний механізм. Якщо орендна плата вже перевищує максимальну ціну, визначену державною системою референтних цін, підвищувати її не можна. В інших випадках власник та орендар можуть домовитися про новий розмір індексації. Якщо домовленості немає, збільшення не може перевищувати 2%.

Виселення вразливих орендарів: правила залежать від власника

Насправді закон не запроваджує одну й ту саму заборону на виселення для всіх власників до 2030 року. Так до 31 грудня 2030 року окремий режим діє насамперед у справах, де позивачем є визначені законом компанії, що скуповують нерухомість або проблемні іпотечні активи за істотно заниженою ціною, а людина, яку виселяють, перебуває у вразливому становищі й не має альтернативного житла. У таких випадках суд може призупинити процедуру. Для інших власників також передбачено захист вразливих мешканців, але з іншими умовами. Суд враховує становище обох сторін.

Що буде, якщо орендар не платить

Новий закон окремо змінює процедуру виселення через борг за оренду для економічно вразливих людей. Якщо вразливість підтверджена і компетентна адміністрація не запропонувала відповідного альтернативного житла, вона отримує два місяці, щоб або надати таке житло, або сплатити власнику чи внести до суду всю суму боргу. На цей час процедура виселення призупиняється. Якщо борг погашений, справа про виселення припиняється, а договір оренди продовжує діяти. Якщо за два місяці адміністрація не надала житла і не сплатила борг, вона за новими правилами переходить у позицію боржника, виселення не проводиться, а договір продовжує діяти до завершення його строку, поки зберігається підтверджена економічна вразливість.

Змінили й правила тимчасової оренди

Тепер для договору тимчасового проживання потрібна реальна та підтверджувана причина, через яку людина тимчасово перебуває поза своїм постійним місцем проживання. За загальним правилом такий договір має тривати понад 31 день, але не більше 12 місяців. Якщо оренда триває понад рік без належного обґрунтування або між тими самими сторонами щодо тієї самої квартири послідовно укладають понад два тимчасові договори, відносини можуть вважатися орендою основного житла від самого першого договору. Закон також поширює частину житлових правил на оренду кімнат та встановлює обмеження для сукупної плати за окремі кімнати.

Що варто зробити власникам житла зараз

Насамперед варто перевірити дату завершення кожного чинного договору. Саме від неї залежить, чи діє шестимісячний строк повідомлення або перехідне правило з чотирма місяцями. Якщо власник планує не продовжувати оренду, важливо заздалегідь перевірити не лише строк повідомлення, а й те, чи виникне право орендаря на компенсацію та чи не має він права на обов’язкове продовження договору.

Станом на 2 жовтня 2026 року чинними є правила Real Decreto-ley 26/2026 з урахуванням змін, внесених Real Decreto-ley 27/2026.