Купівля нерухомості в Іспанії звучить як мрія з листівки: сонце, тераса, кава з видом на пальми. Але на практиці це ще й про документи, завдаток, нотаріуса та податки. 
Команда Relocate.to підготувала цей гайд, щоб зібрати в одному місці порядок дій, ключові витрати та офіційні ресурси.

Хто може купити житло і чи потрібна посвідка

Купувати нерухомість в Іспанії можуть іноземці, і для самої покупки не обов’язково мати іспанське ВНЖ. На практиці вам потрібні: документ, що посвідчує особу (закордонний паспорт), ідентифікаційний номер іноземця NIE, а також зрозумілий спосіб оплати та підтвердження походження коштів (це важливо для банків і комплаєнсу).

Якщо ви під тимчасовим захистом і маєте картку TIE, ваш NIE зазвичай уже зазначений на ній. Це спрощує старт, але не змінює саму логіку угоди: купівля проходить за стандартними правилами іспанського ринку.

Окремо: інвестиційний ВНЖ, який часто називають “golden visa”, у 2025 році зазнав змін. Якщо ви розглядали купівлю “під інвестиційну резиденцію”, перевіряйте актуальний правовий статус виключно через офіційні публікації держави (BOE) або профільні державні роз’яснення.

З чого почати: NIE і банківський рахунок

Почніть із NIE – це ваш ідентифікаційний номер в Іспанії, без якого не вийде нормально оформити угоду, сплатити податки та подати документи на реєстрацію права власності. Якщо ви під тимчасовим захистом і маєте TIE, перевірте картку: у більшості випадків NIE уже вказаний, і це знімає частину організаційних кроків. Якщо NIE немає або його потрібно отримати окремо, вимоги та запис залежать від провінції й конкретного підрозділу, тому важливо звіряти процедуру з офіційними державними ресурсами, а не з “універсальними інструкціями” з інтернету.

Паралельно варто підготувати фінансову частину. Іспанський банківський рахунок на практиці майже завжди потрібен: через нього зручно вносити завдаток, проводити основний платіж, оплачувати податки, а потім підключати та оплачувати комунальні послуги і внески за утримання будинку (comunidad). Якщо ви розглядаєте іпотеку, рахунок у банку, який кредитує, зазвичай стає обов’язковим елементом процесу! 

Де шукати нерухомість? 

Шукати житло в Іспанії найзручніше через великі портали оголошень, де легко порівнювати райони, ціни та пропозиції: Idealista, Fotocasa, Habitaclia, Pisos.com, Yaencontre, Kyero. Паралельно варто використовувати й інші канали: агентства та ріелторів (інколи мають ексклюзиви, яких немає на порталах), прямі продажі від власників, новобудови напряму від забудовників, а також пропозиції від банків або компаній, що продають банківську нерухомість. Нетворкінг і локальні спільноти теж іноді допомагають знайти варіант швидше, але саме там найбільше ризиків, тому будь-які платежі робіть лише після перевірки документів і підписання зрозумілої угоди.

Процедура купівлі

Після вибору об’єкта угода в Іспанії зазвичай рухається від попередніх домовленостей до нотаріуса, а потім – до реєстру власності.

Спершу покупець узгоджує ціну, строки та базові умови і просить документи для перевірки. На цьому етапі важливо отримати інформацію про власника, можливі обтяження (іпотеки, арешти), борги та статус об’єкта. Найпоширеніший інструмент перевірки – виписка з Реєстру власності (nota simple).

Далі сторони часто підписують попередній договір із завдатком – найчастіше це Contrato de Arras. Саме тут виникає найбільше ризиків для покупця: умови повернення або втрати завдатку, штрафи за відмову, строки виходу до нотаріуса, що вважається “порушенням”, і які документи має надати продавець до фіналу. Якщо ви не впевнені в мові договору, краще підключати юриста або перекладача до підписання arras, а не після.

Фінальний етап – підписання нотаріального акту купівлі-продажу (escritura) у нотаріуса. У цей момент, після розрахунку, ви отримуєте юридичне оформлення переходу права, а далі запускається реєстрація у Registro de la Propiedad. Реєстрація потрібна для повноцінного захисту права власності і для багатьох наступних дій (іпотека, перепродаж, юридичні перевірки).

Іпотека для нерезидентів: чого очікувати

Нерезиденти можуть звертатися за іпотекою в іспанські банки, але банк майже завжди оцінює угоду суворіше, ніж для резидента. Типова практика – кредитування не всієї суми, а частини вартості, плюс детальна перевірка доходів, податкового статусу, кредитної історії та походження коштів. Документи з країни походження можуть вимагати офіційного перекладу, а інколи й додаткового засвідчення. Умови суттєво відрізняються залежно від банку, профілю клієнта та типу об’єкта, тому правильна стратегія – зібрати пакет документів і паралельно порівняти пропозиції в кількох банках або через іпотечного брокера.

Податки і витрати: що треба закласти в бюджет

При купівлі житла в Іспанії “ціна в оголошенні” майже ніколи не дорівнює фінальному бюджету. Додаткові витрати залежать від того, чи це вторинний ринок (зазвичай ITP), чи новобудова від забудовника (зазвичай IVA плюс AJD), а також від автономної спільноти, де розташований об’єкт.

ITP і AJD – податки, ставки яких можуть суттєво відрізнятися по регіонах. Тому треба звірятися з офіційними сторінками вашої автономії та державними довідниками Міністерства фінансів.

Окремо врахуйте витрати на нотаріуса, реєстрацію, юридичний супровід (якщо залучаєте), перекладача, а також витрати, пов’язані з підключенням комунальних послуг і можливими платежами по спільноті будинку.

Щорічні платежі власника

Після покупки власник зазвичай стикається з регулярними витратами. Найбільш типовий приклад – муніципальний податок IBI, який прив’язаний до кадастрових даних і місцевих ставок. Якщо власник є нерезидентом з точки зору оподаткування, можуть виникати додаткові деклараційні обов’язки щодо володіння або отримання доходу від оренди. Це зона, де краще один раз налаштувати систему з податковим спеціалістом, ніж доганяти штрафи за прострочення.

Ризики, які найчастіше коштують грошей

Найтиповіша помилка – вносити завдаток без нормально проведеної перевірки об’єкта та умов arras. Друга поширена проблема – недооцінити податки і строки сплати, бо прострочення може призвести до пені або штрафів. Третє – підписувати документи, не розуміючи формулювань, коли мова йде про штрафи, борги, обтяження або зобов’язання сторін.

Де перевіряти ставки, форми і процедури офіційно

Щоб не залежати від інтернетних порад, тримайте під рукою назви офіційних ресурсів, де перевіряють ключові речі:
Agencia Tributaria  – податки, форми, роз’яснення

Sede del Catastro – кадастрові дані

Colegio de Registradores / Registro de la Propiedad – дані про власність і обтяження, nota simple

Policía Nacional та Oficinas de Extranjería – процедури з NIE і запис

BOE – офіційні публікації законів та змін

Купівля нерухомості в Іспанії у 2025 році для українців – це реальний і зрозумілий процес, якщо діяти послідовно: перевірити об’єкт через реєстр, обережно підходити до arras, фіналізувати угоду в нотаріуса і закрити податки у строк. Найсильніша страховка від помилок – звірятися з офіційними ресурсами і залучати фахівця саме там, де ціна помилки найвища.

🔎 Матеріал підготувала команда Relocate.to! 

Збережіть цю статтю або поділіться з друзями!