Еврокомиссия предложила новые правила, которые должны дать городам и регионам больше возможностей регулировать краткосрочную аренду жилья там, где из-за дефицита квартир и высоких цен возник так называемый «жилищный стресс». Автоматического запрета Airbnb или других платформ не будет, однако в наиболее перегруженных районах местная власть сможет вводить более жёсткие ограничения.
Европейская комиссия представила Affordable Housing Act — новую законодательную инициативу, призванную помочь городам бороться с дефицитом доступного жилья. Одной из ключевых тем стали квартиры, которые вместо долгосрочной аренды местным жителям используют для краткосрочного размещения туристов. В популярных туристических городах такая модель может сокращать количество квартир на обычном рынке аренды и подталкивать цены вверх. Именно поэтому ЕС хочет создать единые правила, по которым города смогут доказать наличие жилищного кризиса и, при необходимости, вмешаться в рынок краткосрочной аренды.
Что такое «жилищный стресс»
Речь идёт о районах, где спрос на жильё существенно превышает предложение, а местным жителям становится всё сложнее найти квартиру по доступной цене. Особенно остро такая проблема проявляется в крупных городах, мегаполисах, на островах и в популярных туристических регионах.
Еврокомиссия отмечает, что в таких местах использование жилья не для постоянного проживания — например, под краткосрочную аренду, как второе жильё или просто содержание его пустым — может ещё сильнее сокращать предложение квартир для местных.
Affordable Housing Act должен создать общую для ЕС систему, по которой власти смогут определять такие территории и обосновывать необходимость ограничений.
Означает ли это запрет Airbnb
Общеевропейского запрета Airbnb, Booking или других сервисов посуточной аренды не предполагается. Более того, местная власть не сможет просто объявить, что краткосрочная аренда ей не нравится, и запретить её. По предложению Еврокомиссии перед введением ограничений нужно будет доказать, что краткосрочная аренда:
- имеет существенное негативное влияние на доступность или наличие жилья;
- вызывает такое влияние как минимум в течение трёх лет;
- и что менее жёсткие меры не позволят столь же эффективно решить проблему.
Все ограничения должны быть необходимыми, целевыми и пропорциональными ситуации на конкретном рынке.
Что именно смогут делать города
Affordable Housing Act не устанавливает один набор правил для всего Евросоюза. Вместо этого он должен дать национальным, региональным и местным органам власти более чёткую юридическую основу для собственных решений. Например, города смогут использовать данные о количестве краткосрочных аренд, их концентрации в определённых районах и влиянии на долгосрочный рынок жилья. Также власти должны обеспечивать выполнение уже действующих правил ЕС относительно краткосрочной аренды. В частности, страны и города могут требовать регистрации такого жилья, а объявления, которые не соответствуют установленным требованиям, — удалять или блокировать. То есть Airbnb и аналогичные платформы не исчезнут, однако в районах с серьёзным дефицитом жилья владельцам квартир потенциально может стать сложнее или менее выгодно сдавать их исключительно туристам.
Почему ЕС вообще вмешивается
Жилищная политика традиционно остаётся компетенцией государств, регионов и городов. Однако проблема в том, что местная власть, которая пытается ограничивать краткосрочную аренду, должна одновременно соблюдать правила единого рынка ЕС и других норм европейского законодательства. Из-за этого города давно просили Брюссель чётче объяснить, какие ограничения допустимы.
Новый документ должен создать своего рода правовую рамку: ЕС не будет решать вместо города, нужно ли ограничивать посуточную аренду, но установит правила, по которым такое решение можно обосновать.
Проблема — не только Airbnb
В Еврокомиссии обращают внимание ещё на две категории жилья: вторые жилища, которые не используются как основное место проживания, и квартиры и дома, которые длительное время стоят пустыми. В районах с дефицитом жилья они также могут сокращать доступное для постоянных жителей предложение. Affordable Housing Act предусматривает рамку и для таких мер. В то же время Еврокомиссия устанавливает предохранители для владельцев: так, например, новые условия относительно приобретения жилья не должны применяться задним числом, а людям должны предусмотреть переходные периоды.
Что это может означать для туристов
Если предложение будет принято, самые большие изменения могут почувствовать путешественники, которые привыкли снимать квартиры вместо отелей в наиболее популярных европейских городах. В районах, которые официально признают территориями с жилищным стрессом, потенциально может:
- уменьшиться количество квартир, доступных для посуточной аренды;
- появиться больше требований к владельцам;
- сократиться количество легальных объявлений;
- усилиться контроль за незарегистрированной туристической арендой.
Однако конкретные правила будут отличаться от города до города.
А что это означает для тех, кто ищет жильё надолго
Именно долгосрочные арендаторы являются одной из главных групп, ради которых Еврокомиссия предлагает изменения. Логика проста: если часть квартир вернётся с туристического рынка на обычный рынок аренды, предложение жилья для постоянных жителей должно увеличиться. Впрочем, Еврокомиссия не утверждает, что краткосрочная аренда является единственной причиной жилищного кризиса. Affordable Housing Act сопровождается рекомендациями по увеличению строительства доступного, социального и студенческого жилья, упрощению разрешений, реконструкции зданий и использованию пустого жилищного фонда.
