В Испании вступили в силу сразу два пакета изменений правил аренды жилья. Они касаются сроков договоров, их продления, компенсаций арендаторам, повышения арендной платы и выселения людей в уязвимом положении. Real Decreto-ley 26/2026 действует с 1 октября, а Real Decreto-ley 27/2026 — со 2 октября 2026 года. Второй документ дополнительно изменил статью 10 Закона о городской аренде — Ley de Arrendamientos Urbanos — и существенно усилил гарантии для людей, которые арендуют жильё как основное место проживания. Разбираемся, что именно изменилось и что теперь стоит учитывать владельцам жилья.
После пяти лет аренды договор может продлиться ещё на пять
Базовый минимальный срок аренды жилья остаётся таким же: пять лет, если владелец — физическое лицо, и семь лет, если арендодателем является юридическое лицо. Но существенно изменился механизм после завершения этого периода. Если ни одна из сторон заранее не уведомит о желании прекратить договор, он теперь продлевается на следующий период продолжительностью пять лет для владельца-физлица или семь лет для юридического лица. Закон говорит о последовательных периодах такой продолжительности, то есть речь идёт не только об одноразовом продлении.
Чтобы не допустить такого продления, владелец должен уведомить арендатора как минимум за шесть месяцев до завершения договора. Арендатору достаточно уведомить владельца за два месяца.
Есть важное переходное правило: если на момент вступления новыми нормами в силу до завершения договора оставалось менее шести месяцев, владелец может уведомить о непродлении за четыре месяца. Уведомления, которые были надлежащим образом сделаны ранее, также не теряют силу.
Владельцу, который не хочет продлевать аренду, возможно, придётся компенсировать переезд
Одна из самых заметных новелл Real Decreto-ley 27/2026 — компенсация арендатору. Если после завершения установленного срока владелец надлежащим образом уведомляет, что не хочет продлевать договор, он по общему правилу должен выплатить арендатору сумму, эквивалентную как минимум 12 месячным арендным платежам за аналогичное жильё.
Если возможно, размер будут определять согласно государственной системе референтных цен на аренду. При этом компенсация не может быть меньше одного месячного арендного платежа за каждый год проживания арендатора в квартире. Неполные годы и месяцы учитываются пропорционально. Например, если человек прожил в арендованной квартире 15 лет, именно это правило может означать компенсацию как минимум в размере 15 месячных платежей. Более того, выплата должна произойти при передаче жилья владельцу.
Но компенсация нужна не всегда
В законе установлено несколько исключений. В частности, компенсация может не выплачиваться, если владелец как физическое лицо действительно нуждается в квартире для постоянного проживания для себя, родственников до второй степени родства или мужа/жены в определённых законом случаях после развода или аннулирования брака. Но о такой причине нужно детально уведомить арендатора.
Если в течение трёх месяцев после освобождения квартиры владелец или указанные родственники фактически не заселятся туда и также нет обстоятельств непреодолимой силы, бывший арендатор сможет требовать предусмотренную законом компенсацию.
Компенсация также не предусмотрена, если арендатор без уважительной причины фактически не проживал в квартире более шести из предыдущих 12 месяцев, имеет другое пригодное для проживания жильё в том же муниципалитете, стороны заключают новый договор или арендатор отказался от надлежащего предложения заключить новый долгосрочный договор на определённых законом условиях. Есть и отдельное исключение для случаев подтверждённой уязвимости самого владельца.
Продажа квартиры не обязательно лишает арендатора права на компенсацию
Новые правила также предусматривают ситуацию, когда владелец продаёт жильё. Сам факт продажи арендуемой квартиры не аннулирует право арендатора на компенсацию. Если покупатель по закону вступает в права и обязанности арендодателя, соответствующий долг может перейти к новому владельцу. Поэтому продавать квартиру как способ автоматически прекратить новые обязательства перед арендатором не всегда будет возможно.
Для части действующих договоров предусмотрено ещё до двух лет аренды
Real Decreto-ley 26/2026 ввёл также переходный механизм для определённых договоров, которые уже действовали на момент вступления его в силу. Если установленный законом период обязательного продления договора завершается до 31 декабря 2028 года, арендатор в определённых случаях может попросить о чрезвычайном продлении — годовыми периодами в общей сложности максимум на два года. Для этого арендатор должен не иметь долга по аренде и исправно платить ежемесячно в течение предыдущих восьми месяцев. На период продления сохраняются условия действующего договора. Однако после принятия Real Decreto-ley 27/2026 это правило нельзя читать отдельно от нового режима, ведь именно двухлетнее чрезвычайное продление не применяется, если договор уже должен быть продлён по новой статье 10 на пять или семь лет. Фактически двухлетний механизм работает как переходная защита для части старых договоров.
В зонах напряжённого рынка арендатор может получить ещё три года
Новые правила предусматривают ещё одну отдельную защиту. Если квартира расположена в официально объявленной zona de mercado residencial tensionado, то есть зоне напряжённого рынка жилья, после уведомления владельца о непродлении договора арендатор может попросить о чрезвычайном продлении годовыми периодами до трёх лет. По общему правилу владелец должен согласиться, хотя закон предусматривает исключения, в частности новое соглашение между сторонами или подтверждённую необходимость владельца или его близких родственников проживать в квартире.
Для экономически и социально уязвимых арендаторов предусмотрено также отдельное продление до одного года, которое в определённых случаях является обязательным для крупного владельца жилья.
До конца 2027 года действуют дополнительные ограничения на повышение арендной платы
Ещё одно изменение напрямую касается ежегодной индексации. Для годовщин договоров, которые приходятся на период от вступления Real Decreto-ley 26/2026 в силу до 31 декабря 2027 года, установлен специальный механизм. Если арендная плата уже превышает максимальную цену, определённую государственной системой референтных цен, повышать её нельзя. В других случаях владелец и арендатор могут договориться о новом размере индексации. Если договорённости нет, увеличение не может превышать 2%.
Выселение уязвимых арендаторов: правила зависят от владельца
На самом деле закон не вводит один и тот же запрет на выселение для всех владельцев до 2030 года. Так, до 31 декабря 2030 года отдельный режим действует прежде всего в делах, где истцом являются определённые законом компании, скупающие недвижимость или проблемные ипотечные активы по существенно заниженной цене, а человек, которого выселяют, находится в уязвимом положении и не имеет альтернативного жилья. В таких случаях суд может приостановить процедуру. Для других владельцев также предусмотрена защита уязвимых жильцов, но с другими условиями. Суд учитывает положение обеих сторон.
Что будет, если арендатор не платит
Новый закон отдельно меняет процедуру выселения из-за долга по аренде для экономически уязвимых людей. Если уязвимость подтверждена и компетентная администрация не предложила соответствующего альтернативного жилья, она получает два месяца, чтобы либо предоставить такое жильё, либо оплатить владельцу или внести в суд всю сумму долга. На это время процедура выселения приостанавливается. Если долг погашен, дело о выселении прекращается, а договор аренды продолжает действовать. Если за два месяца администрация не предоставила жилья и не оплатила долг, она по новым правилам переходит в положение должника, выселение не проводится, а договор продолжает действовать до завершения его срока, пока сохраняется подтверждённая экономическая уязвимость.
Изменили и правила временной аренды
Real Decreto-ley 26/2026 также пытается ограничить использование коротких договоров как способа обойти защиту обычной долгосрочной аренды.
Теперь для договора временного проживания нужна реальная и подтверждаемая причина, по которой человек временно находится вне своего постоянного места жительства. По общему правилу такой договор должен длиться более 31 дня, но не более 12 месяцев. Если аренда длится более года без надлежащего обоснования или между теми же сторонами относительно той же квартиры последовательно заключают более двух временных договоров, отношения могут считаться арендой основного жилья с самого первого договора. Закон также распространяет часть жилищных правил на аренду комнат и устанавливает ограничения для совокупной платы за отдельные комнаты.
Что стоит сделать владельцам жилья сейчас
Прежде всего стоит проверить дату завершения каждого действующего договора. Именно от неё зависит, действует ли шестимесячный срок уведомления или переходное правило с четырьмя месяцами. Если владелец планирует не продлевать аренду, важно заранее проверить не только срок уведомления, а и то, возникнет ли право арендатора на компенсацию и не имеет ли он права на обязательное продление договора.
Отдельного внимания требуют владельцы квартир в зонах напряжённого рынка, договоры временной аренды и случаи, когда жильё планируют вернуть для собственного проживания: причину нужно будет надлежащим образом зафиксировать, а фактическое заселение будет иметь юридическое значение.
По состоянию на 2 октября 2026 года действуют правила Real Decreto-ley 26/2026 с учётом изменений, внесённых Real Decreto-ley 27/2026.
