Покупка недвижимости в Италии в 2026 году для украинцев — задача реальная, если держать под контролем юридические шаги и не спешить с задатками. В этом материале объясняется базовая информация: кто имеет право покупать, где искать, какие документы нужны, как проходит сделка у нотариуса и какие налоги и риски важно учесть.

💡

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию нотариуса, юриста или налогового консультанта.

Правовые условия: могут ли украинцы покупать недвижимость

Если вы имеете временную защиту и действующее разрешение на проживание, покупка жилья в Италии обычно не требует специальных разрешений «на покупку» как таковых. Однако право на сделку не отменяет необходимость пройти проверки объекта, корректно оформить задаток и выполнить налоговые и регистрационные шаги.

Что покупка не даёт автоматически

Владение жильём само по себе не даёт права на проживание, работу или продление вашего статуса. Иммиграционный статус регулируется отдельными правилами, поэтому покупку стоит планировать параллельно с контролем сроков действия вашего permesso di soggiorno.

Подготовка к покупке: документы и базовые настройки

Codice Fiscale

Для сделок с недвижимостью вам нужен Codice Fiscale. Его обычно получают через соответствующие органы в Италии или через консульские механизмы. Если у вас уже есть permesso di soggiorno, часто Codice Fiscale уже присвоен — это стоит проверить заранее, чтобы не остановить сделку в последний момент.

Расчёты и деньги

Покупка жилья в Италии почти всегда проходит через безналичные инструменты. Для крупных сумм банки проверяют происхождение средств, поэтому закладывайте время на комплаенс и готовьте документы, подтверждающие источник денег. Счёт в итальянском банке не всегда обязателен, однако значительно упрощает оплату задатка, окончательный расчёт и последующие платежи.

💡

Общая сумма дополнительных расходов при покупке жилья в Италии может составлять до 15% от стоимости объекта — учитывайте это при планировании бюджета.

Язык и перевод

Нотариальный акт составляется на итальянском. Если вы не уверены в языке, предупредите нотариуса о необходимости перевода заранее. Это не редкость, но требует организации, чтобы в день подписания всё было юридически корректно.

Как понять цену и не переплатить

Чтобы оценить, соответствует ли цена рынку, полезно ориентироваться на официальные диапазоны Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) при Agenzia delle Entrate. Там цены подаются не «средним числом», а как интервал для конкретной зоны коммуны — это хороший инструмент для первичной проверки реалистичности.

Как происходит процедура покупки в Италии

Поиск объекта и предложение

Чтобы поиск был управляемым, удобно держать под рукой два типа ресурсов: официальные сайты для проверки цен и «особых» продаж (государственные объекты, аукционы), и крупные порталы с объявлениями от агентств и частных продавцов. Ниже — короткий список сайтов, с которых обычно начинают поиск жилья в Италии:

После выбора жилья согласовываются ключевые условия и часто оформляется письменное предложение.

Предварительный договор (preliminare / compromesso)

Предварительный договор фиксирует условия сделки и обязательства сторон. Обычно в этот момент выплачивается caparra (задаток) в размере 5–10% от стоимости жилья, и именно здесь сосредоточено наибольшее количество финансовых рисков. Ключевой принцип прост: не вносите значительные суммы, пока не прописаны условия, при которых вы можете безопасно выйти из сделки, и пока договор не проходит надлежащие формальности регистрации.

Нотариус и проверки

Нотариус в Италии — центральная фигура сделки. Он проверяет право собственности продавца, наличие обременений, соответствие данных реестров и готовит финальный акт. Для полной юридической проверки объекта нужны две выписки: visura catastale (технические данные) и visura ipotecaria (права собственности и обременения за последние 20 лет). Если объект старый или есть признаки перепланировок, иногда привлекают технического специалиста (геометра или инженера) для дополнительной проверки фактического состояния и документов.

⚠️

Не ограничивайтесь только кадастровыми данными: visura ipotecaria из Conservatoria dei Registri Immobiliari — единственный способ выявить скрытые ипотеки, судебные обременения и передачи прав собственности за последние 20 лет.

Окончательный акт (rogito) и переход права собственности

В день подписания rogito происходит финальный расчёт и юридический переход права собственности. Нотариус регистрирует сделку в государственных реестрах и обеспечивает налоговые формальности. Обратите внимание: до rogito вы ещё не собственник, даже если уже внесли задаток.

Налоги и расходы при покупке

Налоги зависят от того, у кого вы покупаете (частный продавец или застройщик), от характеристик жилья и от того, подпадаете ли вы под режим prima casa (льготы на первое жильё). При покупке первого жилья ставка НДС может составлять 4%, регистрационный налог — 2%, а кадастровый налог — 50 или 200 евро. Для нежилого или элитного имущества НДС может достигать 10% или 22%, а регистрационный налог — 9% от стоимости объекта. Правила prima casa важно разбирать под ваш конкретный случай вместе с нотариусом: критичные детали — есть ли у вас другое жильё в Италии, планируете ли регистрацию проживания, какая категория недвижимости по классификации и какие сроки нужно выполнить, чтобы льготу не потерять.

Если вы планируете сдавать приобретённое жильё в аренду, с полученного дохода нужно уплатить налог по фиксированной ставке 21%. Популярными регионами для арендных инвестиций являются Флоренция, Сиена и Пиза благодаря стабильному туристическому спросу.

Отдельно планируйте расходы на нотариуса (до 3% от стоимости сделки) и, при необходимости, на агента недвижимости (до 6%). Размер нотариальных расходов зависит от цены и сложности сделки — их лучше запрашивать как предварительную смету до того, как вы берёте на себя обязательства.

После покупки: регистрация, коммунальные услуги, ежегодные платежи

После перехода права собственности обычно нужно переоформить договоры на электричество, газ, воду и интернет, уведомить кондоминиум (если это квартира), а также решить вопрос регистрации проживания, если вы планируете жить в этом жилье постоянно.

Ежегодные расходы зависят от того, является ли жильё вашим основным местом проживания. Для основного жилья часто действует освобождение от IMU, но это имеет исключения и всегда привязано к вашему фактическому статусу проживания и категории недвижимости. Владельцы, которые не проживают в купленном объекте на основании Prima Casa, платят единый муниципальный налог (IMU) в размере 0,4–1,06% от кадастровой стоимости. Дополнительно почти всегда есть TARI (вывоз мусора) и, для квартир, взносы кондоминиума.

Покупка недвижимости в Италии в 2026 году для украинцев — это прежде всего о правильной последовательности действий. Сначала найдите варианты на рынке и сверьте цену с официальными ориентирами, далее — переходите к документам и проверкам через нотариуса, и лишь после этого согласовывайте задаток и подписание предварительного договора. Такой порядок уменьшает риски и помогает спокойно контролировать бюджет.