Купівля житла в Румунії для українців зазвичай реальна, але є ключовий нюанс: право власності на землю для громадян “третіх країн” (не ЄС/ЄЕЗ) обмежене. Саме через це будинок із ділянкою та навіть формулювання в документах потребують уважної юридичної конструкції.

Зверніть увагу! Матеріал має інформаційний характер і не замінює консультацію нотаріуса або адвоката в Румунії.

Земля vs житло

Румунське законодавство розділяє правила для громадян ЄС/ЄЕЗ і для громадян третіх країн. Громадяни держав-членів ЄС/ЄЕЗ можуть набувати право власності на землю в тих самих умовах, що й румуни, а для окремих категорій землі діяли перехідні строки (5 і 7 років від дати вступу Румунії до ЄС).

Для громадян третіх країн (у тому числі громадян України) правило інше: землю у приватну власність можна набувати лише за міжнародними договорами та на основі взаємності.

Що це значить для українців?

На практиці це означає таке. Квартиру в багатоквартирному будинку купити зазвичай простіше, бо фокус угоди “ на житловому об’єкті та його реєстрації в Земельній книзі.

Будинок із ділянкою складніший сценарій. У таких випадках нотаріус або юрист зазвичай пропонує правову конструкцію, яка дозволяє вам володіти будинком, але врегульовує користування землею окремо.

Найпоширеніший механізм – право суперфіцію (superficia): це право мати або звести будівлю на чужій землі та користуватися землею в обсязі, потрібному для будинку. У Цивільному кодексі Румунії визначено суть суперфіцію та те, що його можна встановити максимум на 99 років із можливістю поновлення.

Ще один шлях, який інколи розглядають у складних кейсах із землею, – купівля через румунську компанію, але це вже інший рівень витрат і відповідальності (адміністрування, бухгалтерія, податки), тож без юриста таке рішення робити не варто.

Документи та фіскальний код

Для угоди вам знадобляться документи, які попросить нотаріус і, якщо є кредит, банк. Окрема практична річ – податковий ідентифікатор (NIF), який може знадобитися для дій у податкових і банківських процесах. Для нерезидентів, які не мають румунського персонального коду, ANAF передбачає форму 030 для податкової реєстрації/змін.

Як проходить угода в Румунії

Типова логіка така: ви знаходите об’єкт, перевіряєте документи, погоджуєте умови, після чого підписуєте нотаріальний договір. У Румунії право власності на нерухомість (як правило) пов’язане з внесенням запису в Земельну книгу (Cartea Funciară), що закріплено в Цивільному кодексі та правилах кадастру/публічності нерухомості.

Для нотаріального посвідчення використовується витяг із Земельної книги для автентифікації (extras de carte funciară pentru autentificare) – він підтверджує поточний статус об’єкта та обтяження.

Скільки коштує оформлення: що можна порахувати наперед

Витрати залежать від ціни, типу об’єкта й того, чи є іпотека. Водночас частину платежів можна прогнозувати. Наприклад, тарифи ANCPI (кадастр і Земельна книга) включають реєстраційні дії на кшталт intabulare (внесення права). У тарифах наведено розрахунок у відсотку від вартості із мінімальною планкою, а також строки виконання; там же є ціни на витяги з Земельної книги “для інформування” та інші базові послуги.

Нотаріальні витрати й податкові нюанси (наприклад, коли застосовується ПДВ у новобудові) краще рахувати з нотаріусом під ваш кейс – правила залежать від деталей угоди.

Іпотека: чи є варіанти для іноземців

Іпотека для іноземців можлива, але умови залежать від банку, вашого резидентства, доходів і походження коштів. Окремо в Румунії діє державна програма Noua Casă. У матеріалах Фонду гарантування (FNGCIMM) описані типові пороги вартості житла, мінімальні аванси (зокрема 5% до 70 000 євро та 15% у діапазоні 70 001-140 000 євро) і максимальні суми кредиту для цих порогів, але банк все одно застосовує власні критерії придатності позичальника.

Де шукати нерухомість

Щоб швидко охопити ринок, зазвичай комбінують великі портали оголошень, локальні агенції та сайти забудовників. Для старту підійдуть популярні платформи: Imobiliare, Storia, OLX România, Publi24. Для новобудов часто працює пошук напряму у забудовників у конкретному місті.

Щоб відсіяти ризики, корисно паралельно перевіряти дані об’єкта через сервіси кадастру та Земельної книги, а також просити нотаріуса робити офіційні витяги перед підписанням.

Корисні офіційні ресурси

Для перевірки норм і процедур орієнтуйтеся на такі першоджерела: Portal Legislativ, ANCPI, ANAF, FNGCIMM, Inspectoratul General pentru Imigrări .

Купівля житла в Румунії для українців найчастіше впирається не в “чи можна купити”, а в як правильно оформити питання землі. Якщо ви купуєте квартиру, процес зазвичай простіший. Якщо будинок – закладайте час на юридичну конструкцію (наприклад, суперфіцій), перевірку Земельної книги та прорахунок витрат із нотаріусом.

🔎 Матеріал підготувала команда Relocate.to! 

Збережіть цю статтю або поділіться з друзями!