Нерухомість у Болгарії у 2026 році залишається хорошим варіантом для проживання, відпочинку або інвестицій. Проте ключовим завданням лишається правильно врахувати правила щодо землі та пройти угоду через нотаріуса і реєстрацію права власності. Нижче команда Relocate.to зібрала всі деталі. 

Що українцям дозволено купувати, а де є обмеження

Українці як громадяни країни поза ЄС можуть купувати в Болгарії житлову та комерційну нерухомість (квартири, апартаменти, приміщення, будівлі). Найчутливіше питання – земельні ділянки.

Конституція Болгарії передбачає, що іноземці набувають право власності на землю лише за умов, визначених міжнародним договором, або в інших винятках, передбачених правом (зокрема через спадкування).

Якщо ви купуєте квартиру / апартамент / приміщення у будівлі, на практиці це зазвичай відбувається без спеціальних конструкцій щодо землі: ви оформлюєте право власності на об’єкт у будинку, а “земельний” компонент існує в межах правового режиму будівлі.

Якщо ви плануєте будинок із ділянкою або окрему ділянку під забудову, питання землі потрібно продумати заздалегідь. На практиці для таких кейсів часто застосовують модель із болгарською юридичною особою для оформлення землі, але конкретне рішення має підтвердити юрист під ваш об’єкт і документи.

Де шукати нерухомість у Болгарії

Починати пошук найзручніше з великих болгарських порталів оголошень: там найбільше пропозицій по містах і курортах, багато фільтрів і можна швидко зрозуміти реальний рівень цін. Додатково можна використовувати міжнародні платформи, якщо вам комфортніше шукати англійською. Коли об’єкт уже обрано, варто окремо перевірити його через офіційний реєстр (це не сайт для пошуку, а інструмент перевірки власності та обтяжень).

•  imot.bg
• imoti.net
• homes.bg
• imoti.info
• imoti.com
• property.bg
• alo.bg
• bazar.bg
• olx.bg
• bulgarianproperties.bg
• properstar.com
• tranio.com
• portal.registryagency.bg (офіційний Імотен реєстр для перевірки прав власності та обтяжень)

Як проходить купівля

У Болгарії перехід права власності оформлюється через нотаріуса із подальшим внесенням змін у майновий реєстр. Реєстраційні дії та витяги оплачуються за державними тарифами.

Спочатку ви обираєте об’єкт і погоджуєте ключові умови. Далі зазвичай підписують попередній договір і вносять завдаток, а паралельно проводиться юридична перевірка. Саме перевірка має підтвердити право власності продавця, відсутність обтяжень (іпотека, арешти, судові спори), відповідність даних у документах фактичному стану об’єкта, а для новобудов – наявність документів, що підтверджують введення в експлуатацію.

Фінальний етап – підписання нотаріального акта і оплата за погодженим безпечним механізмом (зазвичай через банк). Після цього право власності реєструється, і покупець отримує підтвердження реєстрації.

Документи, які зазвичай потрібні покупцю

Базово вам потрібен чинний закордонний паспорт. Банк може запросити підтвердження походження коштів, особливо якщо сума значна. Якщо ви купуєте через представника, потрібна довіреність із правильним оформленням і перекладом під вимоги Болгарії. Також важливо одразу планувати оплату як безготівкову, якщо сума підпадає під законодавчі обмеження готівкових розрахунків.

Окремий адміністративний момент – реєстраційні вимоги щодо ідентифікації іноземців у системі BULSTAT у випадках, коли вони застосовуються, зі строками подання заяв.

Ризики, які варто закрити до завдатку

Найчастіші проблеми в угодах із нерухомістю – це обтяження, невідповідність документів фактичному стану об’єкта та слабка перевірка новобудови. 

Якщо ви не читаєте юридичні документи болгарською впевнено, переклад — для вас найкращий спосіб уникнути помилок, які можуть коштувати дуже дорого.

Чи дає купівля нерухомості право на ВНЖ

Володіння нерухомістю саме по собі не означає автоматичного права на проживання. Для довшого перебування потрібні підстави, передбачені міграційним законодавством.

Водночас у Болгарії існують інвестиційні підстави, де фігурує поріг інвестиції в нерухомість на рівні 600 000 болгарських левів для відповідної категорії. Практичну можливість такого шляху потрібно перевіряти під ваш кейс разом із юристом, тому що критичними є джерело коштів, структура володіння та вимоги міграційного органу.

Купівля нерухомості в Болгарії у 2026 році для українця – цілком реалістична, якщо ви від початку розрізняєте сценарії “об’єкт у будівлі” та “об’єкт із землею”, плануєте додаткові витрати на податки й оформлення та проводите платежі через банк. Найкраща стратегія — юридична перевірка до завдатку і супровід угоди фахівцем: це дешевше, ніж виправляти помилки після підписання.

🔎 Матеріал підготувала команда Relocate.to! 

Збережіть цю статтю або поділіться з друзями!